中古物件は安い金額で購入できるため、不動産投資でも人気です。実際に、中古物件をリフォームして賃貸経営を始める方は多くいます。
このような不動産投資を始める場合は、リフォーム費用相場を把握して、物件購入前に利回り計算をすることが大切です。
そのため、今回はリフォーム費用の相場について学びましょう。
この記事では、不動産投資を行う際のリフォーム費用相場と修繕工事のポイントをご紹介します。ぜひ、不動産投資を検討されている方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
不動産投資を行う際のリフォーム費用相場
中古の投資用物件を安く購入して、入居者の好みに合わせたリフォームを行おうと思っている方もいるでしょう。このような場合のリフォーム費用は、どれぐらいかかるのでしょうか？ここでは、不動産投資を行う際のリフォーム費用相場をご紹介します。
リフォームの費用相場
中古の投資用物件を購入後にリフォームする場合の費用相場を確認しておきましょう。下記のリフォーム相場は平均相場であり、使用する建材などによって相場は変動してしますが、参考程度に確認してみてください。
内装のキレイさは、入居が決まりやすい要素になるため、キレイにしなければいけませんが、内装工事の費用のかけ方には注意が必要です。費用をかけ過ぎてしまうと、収益が見込めなくなってしまうため、バランスを考慮して適切な内装リフォームを行いましょう。
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| 壁紙の張替え | 約20～40万円 |
| 床材（フローリング）の張替え | 約20～40万円 |
| キッチンのリフォーム | 約30万円 |
| トイレのリフォーム | 約10～20万円 |
| 洗面所のリフォーム | 約20万円 |
| 浴室のリフォーム | 約50～150万円 |
| 洋室への改装工事 | 約40万円 |
| 外壁リフォーム | 約150～300万円 |
リノベーションの費用相場
アパートの資産価値を高めるには、大規模なリノベーション工事を行うのもおすすめです。リノベーションの費用相場は幅が広く、工事内容や設備によって変動することもありますが、約200～500万円が平均的な費用相場となっています。建物の資産価値を高めるには、それなりの投資が必要なことを理解しておきましょう。
補足：費用対効果はオーナー自身で判断しよう
賃貸物件が増えてきており、空き家も増えている現在では、適切なリフォームを行わなければ、入居者が決まらなくなってきています。建物には経年劣化がつきもので、新築物件の競合物件は増えていきます。そのため、賃貸経営を行っていくにはリフォームは欠かせません。
しかし、リフォームをする際に大切なことは、費用対効果を考えることです。費用をかけ過ぎても回収に時間がかかりますし、費用をかけなければ、入居者が決まりません。そのため、費用対効果はオーナー自身で判断していかなければいけません。
不動産投資物件を自分でリフォームするのはNG
空前のDIYブームが到来しており、部屋のDIYを自身で行う人が増えてきています。しかし、貸し出す物件をDIYする際は良く考えてから行いましょう。
素人のDIYは集客に悪影響を及ぼす
中古物件を購入してDIYした物件を貸し出すことを検討する方も多いです。しかし、素人のDIYとプロのリフォーム工事には雲泥の差があり、DIYされた物件だと集客力に悪影響を及ぼすこともあります。自分で住む部屋をDIYするなら問題ありませんが、人に貸し出すという認識を持っておかなければいけません。
作業時間が長くなる
物件購入してからDIYを行う場合は、作業に時間がかかってしまうので、すぐに貸し出すことができません。リフォーム業者に依頼をすれば、3日程度で終わる作業も、素人では1ヵ月程度かかることもあります。日頃、仕事などしている場合は、リフォームする時間を取るのも難しくなるため、より工期は長くなるはずです。
早期に収益を得るのが難しい
DIYは工期が長くなると説明しましたが、そのため、賃貸経営の開始時期も遅くなります。早期に収益を得るのが難しくなってしまうため、結果的に業者に依頼した方が収益が得られるということも良くあります。
リフォームで不動産投資を成功に導く方法
中古物件をリフォームして、不動産投資を成功させるためにポイントがあります。
リフォームする価値がある物件を選ぶ
投資用物件の中には、リフォームすることで価値を高められるものも存在します。交通アクセスが良くて周辺環境も良くて治安が良いけれど、建物自体の経年劣化が原因で入居者が入らない場合は、リフォームすることで価値を高められ、利回りが高くなることは良くある話です。そのため、不動産投資で収益を上げていくためには、リフォームする価値がある物件かどうかを見極める力が必要となります。
リフォーム後の投資利回りを計算する
リフォームを実施する前に、物件を購入してリフォームすれば、高い利回りを実現できるか計算してください。投資物件の利回りを計算する方法はシンプルです。「家賃収入÷物件購入費」で計算することができます。
リフォームすることを前提としている場合は、物件購入費の中にリフォーム費用を含めるだけです。不動産投資の平均的な利回りは、5～7％程度です。ぜひ、物件購入前に、利回りが得られるかシミュレーションをしてみてください。
リフォーム業者を比較検討する
さまざまなリフォーム業者が存在しますが、リフォーム業者によって得意分野は異なります。水回りのリフォーム工事を依頼した場合でも、業者によって提案は大きく異なるでしょう。また、業者によって工事金額も異なります。
そのため、最初から一社のリフォーム業者に絞り込みをするのではなく、複数のリフォーム業者を比較検討してみてください。複数社に見積依頼することで、どこが信頼できる業者なのかも分かるようになってきます。
入居者のニーズに合わせたリフォームを行う
入居者が部屋に求めるものは各自で異なりますが、人気設備は存在します。人気設備を搭載しておき、入居者のニーズを満たしておけば、空室リスクを下げることができます。そのため、人気設備は積極的に搭載しましょう。
ヘーベルメゾンが調査した「最新！入居者に人気の設備ランキング」の結果では、人気設備は以下の通りとなりました。ぜひ、参考にしていただき、入居者が求めている人気設備を搭載してみてください。
| 単身者向け物件 | |
|---|---|
| 順位 | 設備 |
| 1 | インターネット無料 |
| 2 | オートロック機能 |
| 3 | 浴室換気乾燥機 |
| 4 | ウォークインクローゼット |
| 5 | ホームセキュリティ |
| 6 | 独立洗面台 |
| 7 | 追い炊き機能 |
| 8 | 宅配ボックス |
| 9 | 防犯カメラ |
| 10 | 24時間利用可能ごみ置き場 |
| ファミリー向け物件 | |
|---|---|
| 順位 | 設備 |
| 1 | インターネット無料 |
| 2 | 追い炊き機能 |
| 3 | オートロック機能 |
| 4 | ホームセキュリティ |
| 5 | システムキッチン |
| 6 | 浴室換気乾燥機 |
| 7 | ウォークインクローゼット |
| 8 | 太陽光パネル |
| 9 | 床暖房 |
| 10 | 防犯カメラ |
参考資料：ヘーベルメゾン「最新！入居者に人気の設備ランキング」
入居者が何を求めているのかの情報収集をしよう
中古物件を購入後にリフォームして、不動産投資を始めるのも1つの方法です。アクセスが良かったり、周辺環境が良い中古物件はリフォームすれば資産価値を高められ、高い利回りを実現することができるのです。
しかし、リフォーム費用に多大な出費をしてしまっては、不動産投資で収益を得るのが難しくなってしまいます。
そのため、物件購入前にリフォームすることを前提にした、利回り計算をしてみてください。
また、リフォームする際にもポイントがあり、入居者のニーズを考慮したリフォームを行うことが成功の秘訣です。
入居者が何を求めているのかの情報収集を行いましょう。不動産投資セミナーに参加をすれば、最新情報が得られるはずです。ぜひ、不動産投資を検討している方は、セミナーに参加をしてみてください。
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