マンション投資は儲かるの？儲からないの？と気になっている方もいると思います。
結論から説明すると、優良物件を購入して適切な管理方法を行っていけば、不動産投資で不労所得を得ることは可能です。
しかし、失敗してしまう人がいるのも事実です。この違いはどこから来るのでしょうか？
この記事では、不動産投資で儲かるテクニックや成功しているオーナーの特徴についてご紹介します。
目次
不動産投資で儲かるマンションオーナーの特徴
まず、不動産投資で儲けているマンションオーナーの特徴をご紹介します。
不動産投資の長期的な計画を立てている
不動産投資で成功しているオーナーは、長期的な事業計画を立てています。どのようにして物件管理を行っていくかだけではなく、災害リスクや修繕リスクなどに備えており、突発的な事態にも慌てずに対応できるように計画を立てています。
入居者の立場を考えられる
マンション投資において、物件の立地条件は重要です。不動産投資に成功しているオーナーは、都心・駅近のマンションに絞り込んでいます。駅から徒歩10分～15分以内で探すことが多いです。
不動産投資で成功しているオーナーは、入居者目線で物件選定が行えます。アクセスや治安、周辺環境の利便性を踏まえて物件を選べて、きめ細かな管理も行えるので、空室リスクが低く安定収入が得られるのです。
自発的に不動産投資の勉強をしている
成功しているオーナーは、自発的に不動産投資の勉強をしています。不動産投資で大切なことは、経営者の視点と判断力です。不動産投資の専門家や管理会社を頼ることは良いですが、すべてを任せきりにするのは危険です。
最後は、自分の責任になるため、正しい判断ができるように不動産投資に関する勉強をしましょう。
マンションオーナーで儲かるためのテクニック
次に、マンションオーナーで儲かるためのテクニックをご紹介します。
立地を厳選する
安定した家賃収入を得るためには、賃貸需要の高いエリアのマンションを購入することが大切です。賃貸需要は人口数に比例するので、人口の多い大都市圏の最寄り駅から近いマンションを選ぶようにしてみましょう。
物件の見学は必ず行う
投資物件の選定を利回りだけで判断する人がいますが、物件の老朽具合や管理状況は、自分で確認してください。利回りが高くて物件価格が安いという理由で購入した後に、大規模修繕が余儀なくされて、高い修繕費の出費をしなければいけなくなったという失敗例もあります。
また、物件の向きや日当たりの良さ、周辺環境の利便性や治安は入居率に影響します。そのため、入居者の立場にたち、物件の見学は必ず行うようにしましょう。
不動産投資ローンの借入額を抑える
不動産投資で失敗してしまうオーナーは、空室や入居者の家賃滞納によって収入が得られずに、経費負担に耐え切れなくなってしまう方が多いです。
逆に、成功しているオーナーは、空室や滞納によって家賃収入が途絶えても、毎月の返済額を安く抑えているため、経費負担の圧迫の心配がありません。儲けているオーナーは、余裕のある事業計画を立てています。
高額な家賃設定をしない
不動産投資で成功している方は、事業計画を安易に考えておらず、堅実的な試算をしています。空室率を避けるためには、家賃設定が大切です。家賃設定が低過ぎると収益が見込めませんが、高すぎても空室が出てしまい収益が見込めません。
適正な家賃設定をするためには、市場調査をすることが大切です。周辺環境にある競合物件の家賃相場・敷金・礼金・物件概要を確認して、競合物件と比較して好条件の物件になるか検討することが、不動産投資の成功で必要となります。
空室対策に強い賃貸管理会社を選ぶ
魅力的な投資物件を購入できても、管理が不十分だと収益を最大化することはできません。また、空室が発生した場合は、次の入居者が見つかるまで収入は得られません。そのため、安定した家賃収入を得るためには、空室対策に強い賃貸管理会社に管理を委託することが大切です。
快適な設備にリノベーションする
建物は、築年月が経過する度に老朽化が進みます。キッチンやお風呂などの水回り設備も10年～15年程度で取り換えるのが一般的です。
また、築年数25年～30年経過したときにリノベーションを検討する方が増えますが、物件の資産価値が高められる工事を行えば、賃料をアップさせることもできるはずです。不動産投資を成功に導くためには、このようなリフォーム・リノベーション計画も予定に入れておくようにしましょう。
不動産投資ローンの繰り上げ返済をする
投資物件をローンで購入した場合、繰り上げ返済すれば、予定よりも早く返済することができます。また、繰り上げ返済をすれば、支払う予定だった金利を減らすことができるので、高い利回りを実現することができるのです。不動産投資で儲けているオーナーは、経費削減を徹底しています。
マンション経営で儲かるかを確認する計算方法
最後に、マンション経営で儲けられるか確認するための収支計算方法をご紹介します。
1.収入を把握する
マンション投資の大きな収入源は、家賃収入です。また、管理費を取るか取らないかは自由ですが、管理費を徴収することもあります。さらに、敷金・礼金・更新料なども収入源となります。
2.費用を把握する
賃貸経営をするには、さまざまな経費が必要です。下記に算出式を記載したので、必要費用について把握してください。一般的に、不動産賃貸業の経費率は15％～30％です。
| 項目 | 算出式 |
| 固定資産税（土地） | 課税標準額 × 1.4％ |
| 都市計画税（土地） | 課税標準額 × 0.3％(原則) |
| 固定資産税（建物） | 課税標準額 × 1.4％ |
| 都市計画税（建物） | 課税標準額 × 0.3％(原則) |
| 損害保険料 | 請負工事金額 × 0.05％ |
| 管理委託料 | 年間賃料収入 × 管理料率 |
| 維持修繕費 | 請負工事金額 × 0.2％ |
| 共用部水道光熱費 | 専有面積(坪) × 120円～150円 |
| 建物メンテナンス費用 | 専有面積(坪) × 400円～800円 |
| 入居者募集費用 | 1ヶ月分の家賃 ÷ 平均回転期間 |
3.手取り収入を計算する
収入から経費を差し引けば、不動産投資事業の利益を算出することができますが、利益には税金がかかります。税金を差し引いた金額が、手取り収入となります。
・所得税
「不動産所得＝総収入金額―必要経費―減価償却費」で計算していき、不動産所得に累進課税の税率をかけて計算されます。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円超695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円超900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円超1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円超4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
・住民税
住民税は、概算額として「不動産所得×10％」で計算します。
・事業税
事業税は「不動産所得―控除額(290万円)×5%」で計算されます。そのため、家賃収入が290万円以下であれば、事業税を納める必要はありません。
まとめ
この記事では、不動産投資で儲かるためのテクニックや成功しているオーナーの特徴について解説しました。マンション投資では、成功している人もいれば失敗している人もいます。
不動産投資は危険とも言われていますが、正しい物件選定や運営管理を実施していけば、収益を見込むことは可能です。そのため、テクニックを学んで不動産投資をしてみてください。
また、不動産投資では最新情報は欠かせません。そのため、不動産投資セミナーに参加して、不動産投資における情報を収集しましょう。
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