中古戸建て投資を成功させるリフォーム計画と施工会社6選

中古戸建てを購入し、リフォームをして不動産投資を始める人が増えています。とくに、少ない予算で購入できる空き家投資が人気を集めていますが、中古戸建てのリフォーム費用・リノベーション費用はどれぐらいかかるのでしょうか？

今回は、中古戸建て投資を成功させるには、どのようにリフォーム計画を立てれば良いのかを解説します。ぜひ、これから戸建て投資を始めようと考えている方は、この記事を参考にしてみてください。

投資目的の中古住宅（戸建て）の買い時はいつ？

結論、投資用に中古戸建てを買うのであれば、買い時は今です。

理由としては、投資用に中古戸建てを買うのであれば、購入物件は、都市中心部ではなく、郊外の物件であること、郊外では、相続等で空き家になる物件が増えていくこと、コロナ禍で郊外エリアに賃貸ニーズが出てくること、合計3つが挙げられます。

まず、中古戸建て投資をする際に空室率が低く、家賃が高く取れるからと言って都市中心部の物件を購入するのは、あまりおすすめしません。
理由は、土地価格がそもそも高い為、上物に価値が無い物件であっても物件価格が高くなり、リフォーム等を合わせると金額が跳ね上がり、リスクが高すぎるからです。

2つ目は、郊外は今後、相続等で空き家が増えていく可能性が高いです。
特に首都圏の埼玉や千葉、神奈川のようなエリアは、都市部へ働きに出ている人の両親が住んでいる割合が高いエリアです。
よって、相続が発生した時に使い道が無いから安くでも売却したいと言うニーズは今後増えてくると予想出来ます。

3つ目、コロナ禍により、郊外で家賃を抑えて広くゆったりとした生活がしたいと言う人の賃貸ニーズが増えています。
業種によっては、出社する必要が無い企業も増えている為、この流れは今後も続くと容易に想像できます。
よって、投資用であれば、中古戸建ての買い時は、今、もしくはこれから数年の間であると考えられます。

戸建て投資のリフォーム費用の平均相場

戸建て投資を成功させるためには、リフォーム費用の相場について熟知して、必要な箇所のリフォームをしていくことが大切です。そのため、リフォーム費用の平均相場について理解を深めておきましょう。

水まわり	キッチン	100～150万円
	浴室	100～120万円
	トイレ	30～40万円
	洗面化粧台	20～30万円
居室	リビング	100～150万円
	ダイニング	90～120万円
	寝室	60～80万円
	玄関	30～40万円
外回り	外壁	90～120万円
	屋根	50～100万円
	外構・エクステリア	60～90万円
	駐車場・ガレージ	50～100万円

戸建てリノベーション費用の相場

リノベーションとなると施行範囲が広くなり、工事費用も高くなります。内装・外装ともにリノベーションした場合の費用相場は下記の通りです。

20坪（66㎡）	1,000～1,400万円
25坪（82.5㎡）	1,200～1,600万円
30坪（99.9㎡）	1,350～1,800万円
40坪（132㎡）	1,600～2,100万円
50坪（165㎡）	1,900～2,500万円

戸建て投資のリフォーム計画のポイント

戸建て投資のためのリフォーム相場について理解を深められたと思いますが、どこの箇所を重点的にリフォームするのか計画を立てることが大切です。

さまざまな箇所のリフォームを行うのも良いですが、それでは、理想の利回りは実現できなくなってしまいます。そのため、戸建て投資のリフォームを行う前に計画を立てましょう。実際に、どのように計画を立てれば良いのでしょうか？ここでは、戸建て投資のリフォーム計画のポイントについて解説します。

ターゲットとなる入居者を設定する

戸建て投資で大切なことは、入居者をターゲティングすることです。例えば、男性と女性では、賃貸物件に求める価値観は大きく異なります。男性であれば、一階でも良いから、立地条件が良くて格安物件に住みたいと思うかもしれません。その一方で、女性は二階以上でセキュリティ設備が備えられている物件を好みます。

また、独身であるか子育て世帯であるかでも、求められる物件は異なります。そのため、どのような入居者をターゲットにするのかを決めた上で、リフォームを実施することが大切です。

予算を決めておく

戸建て投資のリフォームで希望を上げていくとキリがなくなってしまいます。全ての箇所をリフォームすると多額の費用がかかり、理想の利回りを得るのは難しくなってしまうでしょう。

そのため、戸建て投資のリフォーム予算を決めておき、予算内でリフォームを完成させましょう。予算内でリフォームを完成させることで、利回りを計画通りに得ることができます。

競合物件の設備を調査する

戸建て投資をする場合は、競合物件の設備を調査することも大切です。そして、競合物件と同等の設備を導入したり、競合他社にはない設備やデザインを採用することで優位性が出て入居者募集がしやすくなります。

競合物件については、実際に見学をしなくても、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを検索すれば調査できます。物件の周辺環境にある物件を検索して、どのような設備が備えられているのかを良く確認しましょう。

最低限、同じグレードの設備を導入して、可能であれば差別化できる設備を導入したり、内装に工夫をしましょう。競合物件より内装や設備のグレードが劣っていると、毎月の家賃を値下げしなければいけなくなります。そのため、周辺環境にある競合物件の調査は入念に行うようにしましょう。

リフォームの相場を把握する

リフォーム相場について解説をしましたが、この相場について理解を深めておかなければ、業者が提示する見積金額が妥当なのか判断することができません。リフォーム会社の中には悪徳業者も存在して高い金額のリフォームを勧めてくることもあります。

このような悪質業者に騙されないためにも、リフォームの相場を良く把握しておきましょう。リフォームに関する知識を持っておけば、騙される心配もありません。また、設備などはグレードによって価格が大きく変動します。これらのグレードを使い分けることで、少ない費用で高い効果が見込めるリフォームが行えます。

必要な工事箇所をピックアップする

戸建て投資のためのリフォームを行う場合は、工事箇所をピックアップしておくことが大切です。これらを把握しないままだと、工事完了後に再依頼しなければいけないという手間が発生してしまいます。

再依頼すると出張費などの無駄なコストが発生し、また、部屋の荷物を全て出さなければいけないなどの手間がかかるので、全ての工事を一度で終わらすようにしましょう。

DIYは賃貸物件には不向き

戸建てのリフォーム費用を安く抑えるためには、自分で補修できる箇所はDIYするべきだという情報が溢れています。自分でDIYをすれば、その箇所に愛着が湧き、リフォーム費用も安く抑えられます。

このようなDIYは自分たちで住む分には良いですが、他人に貸す場合はおすすめできません。入居者はキレイな部屋を希望しており、DIY物件だと分かると敬遠しがちです。そのため、DIYの腕前に自信がない方は賃貸物件のリフォームを自分で行うのは避けましょう。

中古住宅のリフォームで利用可能な優遇制度

ここでは、中古住宅のリフォームをする際に利用できる便利な優遇制度について紹介します。

リフォームローン

中古戸建て投資のリフォームを行う際、自己資金に余裕があればそこから捻出出来ますが、資金が無い場合はリフォームローンを使うのも一つの手です。
仮に資金がある場合でも極力手元に資金を残しておきたいので、余程の余裕がある投資家を除いては、費用の一部だけでもリフォームローンを利用することをおすすめします。
注意点としては、建設業の免許を取得しているリフォーム会社に依頼しないとリフォームローンを受けられないと言う点です。
建設業免許を受けているかどうかは、以下の国土交通省HPから調べることが可能ですので、予め調べておきましょう。
参照：国土交通省 | 建設業者 検索

リフォームローンの金利の平均相場と失敗しない選び方はこちら

主な補助金制度

現在、空き家問題に直面している日本は、戸建てリフォームに対する補助金制度が非常に充実しています。
これは、空き家を有効活用することを目的としている為、投資用などはあまり関係がありません。
補助金には、国が推進しているものと地方自治体が推進しているものがありますので、自治体の方は自分が戸建て投資を始めたいエリアで事前に調査する必要があります。

また、補助金には、申請を自分で行い自分の手元に資金が振り込まれるものと、リフォーム内容に合わせてリフォーム業者が施主に代わって申請し、必要な補助金はリフォーム業者に支払われるものがあります。
補助金の主体が国と自治体のものがあること、補助金のお金の流れが制度によって異なることを頭に入れておく必要があります。

参照：国土交通省『令和３年度｢長期優良住宅化リフォーム推進事業｣の募集を開始します!』

主な減税制度

中古戸建てのリフォームを対象とした減税制度もあります。
「耐震」、「バリアフリー」、「長期優良住宅化（耐久性向上）」等、一定の必要な条件を満たすリフォームは、減税制度の対象になります。
また、耐震とバリアフリーのリフォーム等、組み合わせによっては併用も可能にしている制度ですので、投資家にはありがたい制度です。

耐震リフォームは住宅ローン控除とローン型減税どちらかの制度と併用が出来ますので、ルールは複雑ですが使い方によってとてもお得感がある制度です。

投資を始める前にこのような制度を知っておくことで、リフォーム内容も考えながら物件選びをすることが出来る為、必ず事前に調査しておくことをおすすめします。

投資目的で中古物件を購入する際の注意点

投資目的で中古物件を購入する場合、新築物件を購入するケースと比較して単純ではない部分が多く、注意点がいくつかあります。
ここでは、投資向けに中古物件を購入する際の注意点を紹介します。

焦って物件を購入しない

中古物件の購入に焦りは禁物です。
中古物件は、急な修繕の発生や物件自体に瑕疵がある等、新築と比較して見えないリスクが多い不動産です。
業者にせかされる等して焦って購入した挙句、多額の修繕費で資金ショートしてしまったのでは、投資規模を拡大させるどころか経営自体が難しくなる可能性があります。

中古物件は、焦らず様々なリスクを考慮して納得した物を購入する意識が大切です。

必ずリフォーム代込みの利回りを算出する

中古物件にリフォームはつきものですので、余程状態の良い綺麗な物件でない限りはリフォーム込みで物件価格を試算して利回りを算出してください。
投資向けに購入する中古戸建の場合、物件価格が500万円でリフォーム代が100万円というようなケースは普通に起こります。
リフォーム代込みで考えることで、利回りはかなり変わりますので、利回り計算はリフォーム代を必ず組み込んで下さい。

家賃設定に気を付ける

物件を購入する際には、必ず設定家賃を想定して利回り計算のうえ検討をしますが、この家賃の設定額を強気に見積もるのは、リスクが高いためおすすめしません。

特に投資初心者でまだ客付けに自信がない状態のときに家賃を高く見積もると、その後、入居が決まず、経費がただ出ていく状態に陥ります。
家賃の額は、購入する物件価格が妥当であるのかを判断する材料としても重要ですので、相場をよく確認し、入居が決まりやすい妥当な家賃設定を心掛けて下さい。
家賃設定を強気にするのは、投資経験を積んで客付けに自信がある状態になってからで問題ありません。

購入前にリフォーム業者を見つけておく

中古戸建てを購入するのであれば、購入前の物件を検討する段階でリフォーム業者をいくつか見つけておくことをおすすめします。
リフォーム業者を見つける前に物件を購入してしまうと、リフォームに時間がかかり家賃収入が発生するまでの期間が長くなる為、投資として絶対にNGです。
逆にリフォーム業者を複数見つけて事前にどこまでリフォーム出来るのか、どんなリフォームが得意なのかを把握しておけば、物件選びもスムーズです。
中古戸建ての場合、お値打ち価格の高利回り物件はリフォームがほぼ確実に発生するので、リフォーム業者をはじめの段階で探しておくことをおすすめします。

物件の修繕状況を確認する

物件購入前に売り主に対して必ず物件の修繕状況の確認をしてください。
修繕状況は売り主が一番よく把握しているため、どんな修繕をいつどんな業者にしてもらって、現状どんな状態であるのか等、隅々まで聞き取りを行うことをおすすめします。

仲介業者を挟んでいる場合には仲介業者から売り主に聞き取りをしてもらえば問題ありません。可能であれば、売り主にインスペクション（物件状況調査）まで実施してもらう方が安心です。
2020年4月から契約不適合責任という契約内容に記載がない物件の不備に関しては、売り主に対して責任追及が出来るように法改正がされています。よって、売り主は売買契約前に物件の状態をよく調査しますので、インスペクションの実施含め、物件の状態は良く確認することを心掛けて下さい。

中古住宅リフォームの流れ

ここでは、中古住宅をリフォームする際の流れについて解説します。
どこまでリフォームをするかによりますが、仮に中古住宅をフルリフォームした場合、リフォーム内容の打ち合わせから実際の工期を合わせると、4か月から6カ月の期間になるのが一般的です。
よって、リフォームにかかる時間もそれなりにかかるため、投資を始める事前段階でリフォームの流れを把握しておくことが大切です。
段階ごとに解説します。

ステップ1：複数業者に見積もり相談

業者を選定する前に購入した戸建て物件の状況を基にリフォーム業者にざっくりとした見積もり相談をします。
この時、1社だけに相談するのではなく、必ず複数業者に見積もり依頼をしてください。
相見積もりを取ることでリフォームの相場感を把握することができ、業者ごとの特徴や自分との相性が良いか等を確かめられます。

複数に依頼するのは少し手間がかかりますが、スピード感を持って依頼すればそこまで時間は掛かりません。
また現在は、ネット社会ですので、見積もり相談をした業者のネット口コミを見るのも有効です。ネット情報は、必ずしも正確であるとは言えませんが、参考ベースには必ず役に立ちます。
このようにまずは、複数業者に見積もりを取った上で業者選定を行います。

ステップ2：気になるリフォーム業者と現地調査、確定見積もりを出す

最終的なリフォーム金額を出すには、リフォーム業者立ち合いのもと現地調査が必要になります。
どんなリフォーム業者でも現地調査なしに現況のヒアリングだけで正確なリフォーム金額を出すことは出来ません。業者立ち合いのもとで現地調査を行い詳細な見積もりを出す流れとなります。

この段階でもリフォーム業者は一つに絞る必要はありません。
立会い自体も半日単位でそこまで時間は掛かりませんので、あまりに多いと大変ですが、2社程度に絞って現地立会い最終見積もりを算出してもらうと良いです。
最終的な見積もりを出してもらってから、投資用物件ですので、基本的には”安い方の業者にリフォーム依頼をする”で問題ありません。
リフォーム業者を決めるのは、最初の1棟は時間がかかりますが、その後は、同じ業者に依頼すれば時間はかなり短縮出来ます。

ステップ3：リフォーム設計をする

業者が決まった後は、リフォーム設計に移ります。
リフォーム設計とは、どのようなリフォームをするのか、リフォーム後にどのような部屋に生まれ変わるのかを設計することです。

住宅を建てる際の設計と同様ですが、躯体（くたい）部分や間取りはすでに出来上がっている為、選択肢が少なく注文住宅のような設計時間は掛かりません。
また、投資用ですので可能な限り工期が短く、出来るだけ安くリフォームをするのが鉄則です。

あくまで、自分が住むのではなく投資用であることを頭に入れてリフォーム設計を考えて下さい。
リフォームの設計期間は、どこまで時間をかけるかは投資家次第ですが、フルリフォームでも概ね2週間から3週間程で決定するのが望ましいです。

ステップ4：リフォーム工事開始

リフォーム設計が決まると早速工事に取り掛かります。
リフォーム工事において投資家が関わることはほとんどありません。そして、可能であればこのリフォーム期間の間に入居者の募集をかけるのが理想的です。
部屋の内覧なしで決断できない入居者であれば厳しいですが、間取りとリフォーム後のイメージだけで決断出来る入居者であればリフォーム後すぐに入居開始することが出来ます。

リフォームの工期は、概ね1か月半から3カ月程ですので、工期を意識しながら同時並行で入居募集までしておくことを頭に入れておいてください。
リフォーム工事は、基本的に業者任せで問題ないですが、可能であれば定期的に現地に足を運び、リフォーム状況を確認するのがおすすめです。中古戸建て投資を継続していくのであれば、簡単なリフォームは自分で出来るとかなり有利になる為、業者の作業を見て学んでおくと将来的に役立ちます。

工事完成後は、代金決済、リフォーム後を確認

リフォーム工事が完成した後は、代金の支払い、リフォーム後の物件確認をして終了となります。
ここからは、どれだけ早く入居者に住んでもらうかが投資において大切である為、入居者が決まっているのであれば、即入居開始の準備をします。もし、入居募集段階であれば仲介会社に内覧可能の旨を連絡する等、早期に入居者を確保することを最優先で行動してください。

リフォーム施工会社紹介

ここでは、リフォーム施工会社をいくつか紹介します。
　

住友不動産の新築そっくりさん

〇リフォームなら住友不動産株式会社の新築そっくりさん
〇対応エリア：全国
有名大手不動産会社である住友不動産の「新築そっくりさん」。
全国に支店を持ち、フルリフォームの全国受注棟数は、14万棟を超え、多くの施工実績を持ちます。「完全定価制」により、顧客からの要望が無い限り、追加費用は原則発生しません。
豊富な施工実績のもと、高い技術と安心の料金制度でユーザーから信頼を得ている人気のリフォーム会社です。
安心価格で高品質なリフォームを実現したい人は、是非候補の一つに入れてみて下さい。

土屋ホームトピア

〇「超断熱・超換気」の快適リフォームなら土屋ホームトピア
〇対応エリア：北海道、岩手、宮城、福島、東京、神奈川、京都、兵庫、福岡など
全国的に展開しているリフォーム会社「土屋ホームトピア」は、全国リフォームコンテストで最多賞を受賞した実績がある会社です。
提案力と技術力の高さが非常に高く評価されており、人気があります。
同社が得意としている物件は、築20年を超える築古物件ですので、空き家等、築古戸建て投資にはとても適した会社です。
築古戸建てで投資を考えている人は、是非一度、提案を聞いてみるべきリフォーム会社です。

プラットフォーム株式会社

〇プラットフォーム株式会社
〇対応エリア：東京、神奈川、千葉、埼玉など首都圏近郊
空き家に特化した不動産投資を全面的にサポートしてくれるのがプラットフォーム株式会社です。
プラットフォーム株式会社は、売買仲介をはじめとする不動産会社ですが、空き家を利用した不動産投資を専門としており、リフォーム、リノベーション事業も展開しています。
プラットフォームの強みは、空き家投資のノウハウを活かした、費用対効果の高いリフォームが出来る点です。投資と言う観点からオーバースペックなリフォームは取り入れず、あくまで必要最低限で最高の効果を得ることが出来るリフォームを実現してくれます。「予算は少ないけどリフォームが必要」、「出来るだけ最小限のリフォーム内容で低価格に抑えて、高利回りを狙いたい」と言うニーズにズバリ答えてくれる会社です。

朝日住宅リフォーム

〇朝日住宅リフォーム
〇対応エリア：東京、大阪、兵庫
朝日住宅ホームは、年間約500件の実績を誇り、中古物件を購入してリフォームをする人も多く、安心価格で人気のあるリフォーム会社です。
グループ会社に物件情報が豊富な仲介会社を持っており、中古物件の紹介からリフォームまでトータルでサポート出来るのが朝日住宅リフォームの強みです。
また女性スタッフが多く、女性ならではの細やかな対応や提案もユーザーから高評価を得ているポイントです。
リフォーム後の満足も高く、リピーターや紹介も多い業者である為、是非、リフォーム業者の選択肢の一つに加えて欲しい会社です。

アクアラボ

〇戸建て|アクアラボ｜リノベーション・リフォームを横浜・青葉台でするなら
〇対応エリア：東京、神奈川
「安いはスキ、チープはきらい」と言うコンセプトのもと、安心価格で質の高いリフォームを手掛ける会社がアクアラボです。
「建設業とサービス業の融合」がアクアラボの企業スタンスであり、建設業の確かな施工技術と、顧客に向き合い、ニーズをしっかり掴んでプランに反映するサービス業の精神を合わせて顧客満足度を高めています。
アクアラボは施工技術を熟知したスタッフが、生活する人の暮らしやすさを最優先に考えたプランを提案してくれます。
さらに、独自の仕入れルートを開拓し、設備機器のコストダウンを可能にしている為、価格は抑えながらもしっかりとした技術を提供してくれます。

山商リフォームサービス

〇リフォーム（東京・埼玉・千葉・神奈川）なら山商リフォームサービス
〇対応エリア：東京、神奈川、千葉、埼玉
首都圏を中心に12拠点を展開し、顧客の予算に合わせて最適なリフォーム提案をしてくれえるのが、山商リフォームサービスです。
施工実績が、毎年1000件以上と安定した人気を誇る山商リフォームサービス。
人気の理由は、提案力の高さと良心的な価格設定です。経験豊富なスタッフが現地調査から引き渡しまで一貫して担当し、顧客のニーズを形にしてくれます。
また、価格やリフォーム内容に不安を感じる人向けにお客様窓口を設置しています。現場経験のあるスタッフが、電話問い合わせでも要望や疑問等に丁寧な対応をしてくれる為、気軽に問合せをすることが出来ます。

すべての工程をワンストップでおまかせできる業者がある

中古戸建て投資を検討している人には、プラットフォーム株式会社という空き家（中古戸建て）投資をワンストップでおまかせ出来る業者があり、おすすめです。
プラットフォーム株式会社であれば、賃貸ニーズのある中古戸建て物件の紹介からリフォームの相談、その後の管理に至るまで不動産投資を全面的にサポートしてくれます。
特に初心者の投資家で初めの段階から一人で戸建て投資に参入するのは、危険とまでは言いませんが、成功への道は遠回りになりがちです。
プラットフォーム株式会社は、空き家再生投資を専門的に扱う業者ですので、独自のノウハウもあり、投資家にはありがたいサポートやアドバイスをしてくれます。

物件情報も豊富にあり、知識のあるスタッフも豊富であることに加え、物件管理についてもかなり安い価格で設定されていて、まさに初心者におすすめの業者と言えます。

最終的には自分自身の考えで規模を拡大していきたいという人でも、はじめの段階で失敗してしまうと次にまた挑戦するのが難しくなります。
最短ルートで成功に近づく為、「プラットフォーム株式会社」への相談を検討してみて下さい。

どこをリフォームするか計画を立てて理想の利回りを実現しよう

今回は、中古戸建て投資をする上でのリフォーム費用の相場とポイントについて解説しました。気になる箇所は、全てリフォームしたくなるものですが、多額のリフォーム費用をかけてしまうと回収が大変です。理想の利回りが実現できなくなります。

これから中古の戸建てを購入して投資をしようと考えている場合は、必ずリフォーム・リノベーションの計画を立ててからおこなってください。

また、プロの業者によってあらかじめリフォームされた空き家を投資物件として購入する方法もあります。空き家投資については下記からマニュアルがダウンロードできますので、高利回りを実現できる理由をぜひリサーチしてみてください。