アパート経営

賃貸経営で良くある落とし穴に注意!失敗しないための秘訣とは?

落とし穴

人生100年時代の到来で安心できる老後の暮らしを求めて、不動産投資(賃貸経営)を始める方が増えてきています。副業解禁の影響を受けて、サラリーマンオーナーも増えてきました。この記事をご覧になられている方も、賃貸経営を検討しているかと思います。

しかし、誰でも簡単に賃貸経営で儲けられるわけではありません
思わぬ落とし穴に落ちて、経営破綻になる人もいるため注意しましょう。

実際に、賃貸経営では、どのような落とし穴があるのでしょうか?
ここでは、賃貸経営で良くある落とし穴をご紹介します。

賃貸経営で良くある落とし穴

リスクに頭を悩ませる男性
賃貸経営は物件購入すれば、誰でも簡単に儲けられるものではありません。思わぬ落とし穴があるため、賃貸経営を始める場合は注意してください。実際に、どのような落とし穴があるのでしょうか?ここでは、賃貸経営で良くある落とし穴をご紹介します。

空室率が高くて入居者が入らない

2015年に相続税増税が決まりました。相続税は、現預金で保有した場合は額面に課税されます。しかし、不動産購入した場合は、土地は80%、建物は60%程度が相続税評価額になるため、現預金で保有している場合よりも税負担が少なくなるのです。このような背景もあり、不動産投資目的ではなく、相続対策として賃貸経営を始める人もいます。

総務省統計局の「住宅土地統計調査(平成30年)」によると、賃貸住宅の空室は431万戸を超えており、空室率は18.4%となっています。単純計算すると5戸に1戸が空室になってしまうのです。しっかりと市場調査を行わなければ、なかなか入居者が入らないという事態を招いてしまうため注意しなければいけません。

サブリース契約トラブルに巻き込まれる

空室対策として、不動産会社が物件を一括借り上げして運営管理をしてくれるサブリース契約に魅力を感じる人も多いです。物件を不動産会社に転貸して、安定的な家賃収入を得ることができるため空室リスクの心配がありません。

しかし、サブリース契約上ではトラブルが多発しているので注意しなければいけません。家賃保証額が周辺の家賃相場とかけ離れていたり、免責期間が長く設定されていたりします。また、解約条件が著しく不利なものになっていることもあるため、サブリース契約を締結する際は契約内容を理解した上で署名・押印をしましょう。

消費生活センターも注意喚起!不動産投資のサブリース契約問題とは消費者生活センターでも不動産投資のサブリース契約に関する注意喚起が呼びかけられています。なぜ、問題は多発してしまうのでしょうか?ここでは、不動産投資のサブリース契約問題について分かりやすく解説します。...

投資物件を購入して安心して失敗する

不動産投資を始めて、不労所得を得たいと考えるサラリーマンが増えてきています。不動産投資に関する知識がない方は、投資物件を購入して安心してしまいがちです。しかし、賃貸経営は満室時でも赤字になる可能性もあるのです。

例えば、築年数が古いアパートで家賃自体が低いのに、管理費や修繕費などの支出が多くなると、満室時でも赤字になることもあります。不動産投資は物件購入して終わりではなく、経営を行っていかなければいけません。投資物件を購入して安心していると、赤字経営に陥ることもあるので注意しておきましょう。

表面利回りで収益を考えて失敗する

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りには、不動産投資におけるリスクが加味されていないため、実質利回りと比較すると高い水準になります。

表面利回りは物件を比較する際に便利ですが、購入前には実質利回りで具体的に収支計算をしてください。収支計算に手を抜いてしまうと、想定通りに事業が回らなくなります。

笑顔で電卓をたたく女性
不動産投資で必要な表面利回り・実質利回りの表現をマスターしよう不動産投資を成功させるためには、利回りの知識は必要不可欠です。表面利回り・実質利回り・ROI利回りの3種類があります。この記事では、それぞれの利回りについて分かりやすく解説します。ぜひ、不動産投資の利回り表現をマスターしてください。...

不動産会社を信頼し過ぎて失敗する

不動産会社を信頼し過ぎるのも危険です。不動産会社もビジネスのため、売上を伸ばすために都合の良いことを伝えてきます。「不動産投資をすれば節税対策になる」「不動産投資は生命保険変わりになる」などの都合の良い言葉を並べてくる不動産会社を安易に信頼しないようにしましょう。

近頃は、悪質な不動産会社によるトラブルも相次いでいるため、注意しなければいけません。トラブルを避けるためにも、不動産投資を始める場合は、セミナーなどに参加をして正しい判断ができるように知識を身に付けておきましょう。

賃貸経営の落とし穴を回避!考えておきたいリスク

不動産業者から事業計画のアドバイスをもらうオーナー
賃貸経営には、落とし穴があるため注意しなければいけません。落とし穴に落ちないためにも、どのようなことを考えておけば良いのでしょうか?ここでは、賃貸経営の落とし穴を回避するために、考えておきたいリスクをご紹介します。

1.空室リスク

総務省統計局の「住宅土地統計調査(平成30年)」によると、賃貸住宅の空室は431万戸を超えており、空室率は18.4%となっています。単純計算すると5戸に1戸は空室になるため、賃貸経営を始める際は空室リスクを踏まえた収支計算を行っておきましょう。

空室対策としては、周辺エリアの競合物件調査を入念に行ったり、信頼できる不動産管理会社とパートナーシップを築いたりすることなどが挙げられます。

2.家賃下落リスク

賃貸物件は老朽化していくため、家賃下落リスクを考慮しなければいけません。しかし、家賃を下げると毎月の家賃収入が下がってしまいます。そのため、家賃下落リスクの少ない賃貸物件を選びましょう。

交通アクセスが良くて、商店街が充実、治安が良いなど生活がしやすい物件は、築年数が経過しても入居者募集がしやすいです。そのため、賃貸物件の内装・外観だけを気にするのではなくて、利便性なども確認するようにしましょう。

3.修繕リスク

賃貸物件は老朽化していき、想定以上の修繕費がかかることもあります。想定以上の修繕費がかかると、投資事業の収支計算が合わなくなるため注意しなければいけません。

そのため、賃貸経営を始める前に、修繕に関する知識を持った不動産会社に、どの程度の修繕費を想定しておけば良いかを相談してみてください。また、想定外の修繕が不安な方には、築浅物件を購入するのをおすすめします。

4.金利上昇リスク

不動産投資ローンを組むと多額のお金を借りることができますが、返済期間は長いです。現在は超低金利時代ですが、10年先、20年先の金利はどうなるか分かりません。

景気次第では金利も上がる可能性もあるのです。金利が上がると総返済額が上がり、返済できなくなるという事態を招く恐れもあります。このような金利上昇リスクを回避したい方は固定金利を活用しましょう。

落とし穴の防止策として「空き家投資」がおすすめ

賃貸経営には思わぬ落とし穴があるため、不安に感じた方もいるのではないでしょうか?そのような不安を抱く方は「空き家投資」から始めてみましょう。ここでは、空き家投資の魅力をご紹介します。

少ない初期費用で始められる

空き家は放置されている物件なので、比較的安く購入することができます。また、政府が空き家対策措置法を施行しており、空き家の取得や改装に対する補助金を支給しているのです。空き家投資は、補助金を活用して始められるので、少ない自己資金で始めることができます。

リフォーム費用は減価償却できる

空き家をそのままの状態で貸し出すことはできません。空き家投資を始める場合は、リフォームを行う必要があります。リフォーム費用を用意しなければいけませんが、法定耐用年数の約5分の1程度で減価償却できることになっているため、5年間は経費として落とすことができるのです。そのため、高い節税効果も見込めます。

表面利回りが高い

区分マンションや一棟アパートなどの表面利回りは、3%~7%が標準です。しかし、空き家投資は、想定家賃に対する物件価格が安いため、表面利回り10%を超えることもあります。高い利回りを実現すれば、初期費用分を早く回収することができます。

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賃貸経営はカンタンではない、だからリスクを最小限に

幸せに暮らす家族
今回は、賃貸経営で良くある落とし穴をご紹介しました。

賃貸経営を始めてオーナーになれば、誰でも簡単に稼ぐことができるわけではありません。賃貸経営で負債を抱えて、経営破綻してしまう人もいるため、不動産投資は慎重に始めてください。

しかし、人生100年時代の到来によって、不労所得を得る方法として不動産投資は根強い人気があります。この記事をご覧になっている方も、不動産投資を検討していることでしょう。

不動産投資未経験の人は、少額の自己資金で始められる「空き家投資」を検討してみてはいかがでしょうか?
空き家投資は、失敗リスクを最小限に抑えながら、高利回りを実現できる投資方法です。ぜひ、これを機会に興味を持ってみてください。

少額からはじめる空き家不動産投資の秘訣