賃貸経営でよくある落とし穴に注意!失敗しないための秘訣とは?
人生100年時代の到来で安心できる老後の暮らしを求めて、不動産投資(賃貸経営)を始める方が増えてきています。副業解禁の影響を受けて、サラリーマンオーナーも増えてきました。この記事をご覧の方も、賃貸経営を検討しているかと思います。

賃貸経営は誰でも簡単に儲けられるわけではありません。思わぬ落とし穴に落ちて、経営破綻する人もいるのです。
そのため、どんなことに気をつけるべきなのかを確認して、リスクを抑えてから始めましょう。

実際に、賃貸経営では、どのような落とし穴があるのでしょうか?ここでは、賃貸経営で良くある落とし穴をご紹介します。

賃貸経営で良くある落とし穴

リスクに頭を悩ませる男性
賃貸経営は物件購入すれば、誰でも簡単に儲けられるものではありません。思わぬ落とし穴があるため、賃貸経営を始める場合は注意してください。実際に、どのような落とし穴があるのでしょうか?ここでは、賃貸経営で良くある落とし穴をご紹介します。

空室率が高くて入居者が入らない

2015年に相続税増税が決まりました。相続税は、現預金で保有した場合は額面に課税されます。しかし、不動産購入した場合は、土地は80%、建物は60%程度が相続税評価額になるため、現預金で保有している場合よりも税負担が少なくなるのです。このような背景もあり、不動産投資目的ではなく、相続対策として賃貸経営を始める人もいます。

総務省統計局の「住宅土地統計調査(平成30年)」によると、賃貸住宅の空室は431万戸を超えており、空室率は18.4%となっています。単純計算すると5戸に1戸が空室になってしまうのです。しっかりと市場調査を行わなければ、なかなか入居者が入らないという事態を招いてしまうため注意しなければいけません。

サブリース契約トラブルに巻き込まれる

空室対策として、不動産会社が物件を一括借り上げして運営管理をしてくれるサブリース契約に魅力を感じる人も多いです。物件を不動産会社に転貸して、安定的な家賃収入を得ることができるため空室リスクの心配がありません。

しかし、サブリース契約上ではトラブルが多発しているので注意しなければいけません。家賃保証額が周辺の家賃相場とかけ離れていたり、免責期間が長く設定されていたりします。また、解約条件が著しく不利なものになっていることもあるため、サブリース契約を締結する際は契約内容を理解した上で署名・押印をしましょう。

投資物件を購入して安心して失敗する

不動産投資を始めて、不労所得を得たいと考えるサラリーマンが増えてきています。不動産投資に関する知識がない方は、投資物件を購入して安心してしまいがちです。しかし、賃貸経営は満室時でも赤字になる可能性もあるのです。

例えば、築年数が古いアパートで家賃自体が低いのに、管理費や修繕費などの支出が多くなると、満室時でも赤字になることもあります。不動産投資は物件購入して終わりではなく、経営を行っていかなければいけません。投資物件を購入して安心していると、赤字経営に陥ることもあるので注意しておきましょう。

表面利回りで収益を考えて失敗する

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りには、不動産投資におけるリスクが加味されていないため、実質利回りと比較すると高い水準になります。

表面利回りは物件を比較する際に便利ですが、購入前には実質利回りで具体的に収支計算をしてください。収支計算に手を抜いてしまうと、想定通りに事業が回らなくなります。

不動産会社を信頼し過ぎて失敗する

不動産会社を信頼し過ぎるのも危険です。不動産会社もビジネスのため、売上を伸ばすために都合の良いことを伝えてきます。「不動産投資をすれば節税対策になる」「不動産投資は生命保険変わりになる」などの都合の良い言葉を並べてくる不動産会社を安易に信頼しないようにしましょう。

近頃は、悪質な不動産会社によるトラブルも相次いでいるため、注意しなければいけません。トラブルを避けるためにも、不動産投資を始める場合は、セミナーなどに参加をして正しい判断ができるように知識を身に付けておきましょう。

賃貸経営の落とし穴を回避!考えておきたいリスク

不動産業者から事業計画のアドバイスをもらうオーナー
賃貸経営には、落とし穴があるため注意しなければいけません。落とし穴に落ちないためにも、どのようなことを考えておけば良いのでしょうか?ここでは、賃貸経営の落とし穴を回避するために、考えておきたいリスクをご紹介します。

1.空室リスク

総務省統計局の「住宅土地統計調査(平成30年)」によると、賃貸住宅の空室は431万戸を超えており、空室率は18.4%となっています。単純計算すると5戸に1戸は空室になるため、賃貸経営を始める際は空室リスクを踏まえた収支計算を行っておきましょう。

空室対策としては、周辺エリアの競合物件調査を入念に行ったり、信頼できる不動産管理会社とパートナーシップを築いたりすることなどが挙げられます。

2.家賃下落リスク

賃貸物件は老朽化していくため、家賃下落リスクを考慮しなければいけません。しかし、家賃を下げると毎月の家賃収入が下がってしまいます。そのため、家賃下落リスクの少ない賃貸物件を選びましょう。

交通アクセスが良くて、商店街が充実、治安が良いなど生活がしやすい物件は、築年数が経過しても入居者募集がしやすいです。そのため、賃貸物件の内装・外観だけを気にするのではなくて、利便性なども確認するようにしましょう。

3.修繕リスク

賃貸物件は老朽化していき、想定以上の修繕費がかかることもあります。想定以上の修繕費がかかると、投資事業の収支計算が合わなくなるため注意しなければいけません。

そのため、賃貸経営を始める前に、修繕に関する知識を持った不動産会社に、どの程度の修繕費を想定しておけば良いかを相談してみてください。また、想定外の修繕が不安な方には、築浅物件を購入するのをおすすめします。

4.金利上昇リスク

不動産投資ローンを組むと多額のお金を借りることができますが、返済期間は長いです。現在は超低金利時代ですが、10年先、20年先の金利はどうなるか分かりません。

景気次第では金利も上がる可能性もあるのです。金利が上がると総返済額が上がり、返済できなくなるという事態を招く恐れもあります。このような金利上昇リスクを回避したい方は固定金利を活用しましょう。

入居者とのトラブル

入居者とのトラブルには主に以下の内容が挙げられます。

  1. 設備のトラブル
  2. 規約違反に関するトラブル
  3. 汚部屋にされる、夜逃げされるなど
  4. 家賃滞納トラブル

この中でも大きなトラブルに発展しやすいのは、規約違反に関するトラブルや部屋の汚損、家賃滞納のトラブルが考えられます。

規約違反は、違反者を中心に同じ建物の住民や近隣住民を巻き込んで、大きなトラブルへ発展するケースは多く、ニュースでもよく取り上げられるほどです。
違反者トラブルの防止は、日頃から住民とコミュニケーションを取ることで未然に防ぐことができます。
事態が悪化すると多くの人が退去し、空室リスクを招くこととなります。
隣人トラブルを予防するには、日頃からの住民とのコミュニケーションが大切です。

家賃トラブルは、賃貸経営の代表的なトラブルです。
最近では、滞納のリスクヘッジである敷金をゼロにしないと、入居してくれないケースも増えてきましたので、余計に家賃滞納が賃貸経営のリスクとなっているのです。

家賃対応のリスクを軽減するには、信頼できる保証会社をつける、敷金を1ヶ月分だけでももらうなどが挙げられます。
家賃滞納のうえ、部屋に居座りされるとさらに損害が大きくなってしまいます。
家賃滞納の予防も、住民との適度なコミュニケーションが重要です。

自然災害による損失

自然災害リスクは地震、台風、洪水などの自然災害や火災などによる、建物汚損などが挙げられます。

建物の汚損は、不動産の資産価値が大幅に減少し、損失は大きなものとなります。
自然災害は止めることができませんので、事前に自然災害への対策を考えておく他に対応する手段がありません。

自然災害は投資する物件によってリスクの度合いが異なります。

投資物件には、戸建て、アパート、マンションの一棟買い、区分買いなどがあり、この中で自然災害に強いとされる物件は、マンションです。

日本は地震が多い国ですが、大きな地震が起きた時でもビルやマンションはあまり倒壊していません。
その他、地震や水害に対しても比較的強い耐性をもっています。
自然災害のリスクを考慮した賃貸経営を行いたい場合、マンション投資を選ぶとよいでしょう。

マンション経営について知りたいかたはこちらから

それでも賃貸経営をオススメする理由

賃貸経営にはいくつかのリスクがありますが、それでも賃貸経営がオススメされているのは、リスクに勝るメリットがあるためです。
ここでは、賃貸経営で得られるメリットを解説します。

少ない自己資金で始められる

賃貸経営を始めるにあたっての自己資金は1割~3割が適正とされています。
1,000万円や2,000万円の物件に投資する場合、100万円~600万円程度の自己資金が必要という計算です。

株式投資と比べると、比較的リスクが少なくそれなりの投資金額でスタートできます。

不動産投資ローンの金利相場とおすすめの金融機関はこちらから

自己資金ゼロで不動産投資をスタートするフルローンという方法もあります。
フルローンは不動産投資にかかる費用すべてをローンで支払う方法です。

手元資金に余裕がある状態で投資をスタートできるのでメリットは大きいのですが、一方、注意点もあります。
3つピックアップしました。

  1. 自分の信用情報が確かなものか
  2. 購入予定の物件に価値があるか
  3. 毎月支払える額か

フルローンを利用するには、大きな金額を金融機関から借り入れしますので、審査で厳しく判断されます。
もし過去に、支払いの延滞などがある場合、審査に通ることが難しくなります。
心配な場合は、事前にCICやJICCなどの信用情報機関で自分の信用情報を調べることもできます。

フルローンを使う場合、毎月の返済額が大きくなりますので、空室リスクは避けなければいけません。
融資の際に金融機関は物件の価値を判断して融資を決定しますので、価値ある物件へ投資することは重要なのです。
価値の高い物件の立地条件は以下の3点です。

  1. 利便性の高い場所
  2. 住人の層にあった立地
  3. 人気のある場所

投資物件を選ぶときは、この3つの立地を考慮して選ぶとよいでしょう。

立地の良い物件で賃貸経営は成功の秘訣です。
可能な限り立地の良い物件を探してみましょう。

不動産投資で利用できるフルローンのメリット・デメリットはこちらから

毎月家賃収入を得られる

当然ですが、賃貸経営は物件に入居者がいる間は定期的に家賃収入を得られます。
物件の価格分と初期費用分を回収すると、残りの期間はすべてプラス収益となり、安定した収入を獲得することで盤石な生活基盤ができることは、大きなメリットです。

先行き不透明な現代社会において、安定した副収入は生活のゆとりを生み、生活のゆとりから新しい選択肢を広げることも可能になります。

投資物件には一軒家、アパート、マンションの一棟投資、区分所有などいくつかの種類がありますが、空室リスクを抑える観点からマンションや、アパートの一棟投資がもっとも運用が安定します。

中古物件であれば物件費用の回収が早い反面、入居者募集がやや難しく、新築物件は物件費用の回収に時間がかかりますが、入居者募集で人が集まりやすいメリットがあります。

安定した家賃収入は魅力的ですが、管理費用や修繕費用もかかりますので、トータルで見て物件価値を判断する経験が必要です。

【中古と新築】アパート経営するならどっち?

インフレに強い

インフレになると、世の中にお金がたくさん出回るので物価は高騰し、相対的に物価の価値が低下します。
物価高騰、資産価値下落のインフレ下において、不動産が影響を受けにくいと言われている理由は以下の2点が挙げられます。

  1. 現物である不動産は、有価証券よりも資産価値低下の影響を受けにくい
  2. インフレになると家賃を上げることができる

不動産は有形資産であり、現金や有価証券に比べて価値の変動が少ないとされています。
建物は時間の経過とともに資産価値が下がる減価償却資産の一つで、法律で耐用年数が定められています。
木造は22年、鉄筋コンクリートは47年とされており、この期間は価値の下落分を帳簿上で減価償却費として形状できるので、節税にもなります。

分散投資の一環として、不動産へ投資することはインフレ対策にもなり、社会情勢による資産価値の下落を防ぐことができるのです。

有形資産に投資をする理由とは?メリット・デメリットを徹底解説

生命保険の代わりになる

賃貸経営のしくみは生命保険の代わりになるとも言われています。
賃貸経営によって、遺族にお金を残すことができるのです。
賃貸経営が生命保険の代わりになると言われている理由は以下の3点です。

  1. 家賃収入が遺族に入る
  2. 物件の売却によりまとまったお金を残せる
  3. 団体信用生命保険の加入によりローン残債がゼロになる

ポイントは、団体信用生命保険によってローンの残債がゼロになる点です。
遺族はローンの残債がない状態で、毎月家賃収入を得ることができ、物件の売却を行えば売却費用をそのままもらうこともできます。

団体信用生命保険とは契約者が加入する保険で、契約者亡くなった時に効力を発揮し残債が金融機関へ支払われる保険です。
住宅ローンを組む場合、ほとんどのケースで団体信用生命保険への加入が融資の条件となっています。

団体信用生命保険ってなに?仕組みの解説はこちらから

必要な資格がない

賃貸経営に必要な資格はありません。
基本的な不動産投資の知識を習得し、可能な限り自己資金を用意の上スタートできます。

知識の習得に時間がかかりますので、決して簡単ではありませんが、知識と自己資金だけで賃貸経営をスタートできる点はメリットといえます。

節税できる

賃貸経営は節税効果があります。
主な節税効果は以下の4点です。

  1. 住民税、所得税
  2. 相続税
  3. 法人化
  4. 減価償却

この中でも、賃貸経営当初から節税の効果が得られるのは、住民税や所得税です。
不動産投資を行い、事業が赤字になった場合、不動産投資による赤字の申告を行うことで所得税との損益通算が可能となり、赤字の分だけ納めた所得税から還付を受けることができます。

住民税も所得によって計算されるので、確定申告を行うことで軽減が可能です。

賃貸経営の規模が大きくなり、法人成りした場合の節税効果も期待できます。
個人事業主として払う税金よりも法人税のほうが税率が安いことと、減価償却により経年劣化分を経費に計上できるため、税金の金額を抑えることができるのです。

賃貸経営の規模の拡大を考える場合、同時に法人化も検討するのが良いでしょう。

不動産投資で法人化するメリット・デメリット&法人化の手続きの解説はこちらから

落とし穴の防止策として「空き家投資」がおすすめ

賃貸経営には思わぬ落とし穴があるため、不安に感じた方もいるのではないでしょうか?そのような不安を抱く方は「空き家投資」から始めてみましょう。ここでは、空き家投資の魅力をご紹介します。

少ない初期費用で始められる

空き家は放置されている物件なので、比較的安く購入することができます。また、政府が空き家対策措置法を施行しており、空き家の取得や改装に対する補助金を支給しているのです。空き家投資は、補助金を活用して始められるので、少ない自己資金で始めることができます。

リフォーム費用は減価償却できる

空き家をそのままの状態で貸し出すことはできません。空き家投資を始める場合は、リフォームを行う必要があります。リフォーム費用を用意しなければいけませんが、法定耐用年数の約5分の1程度で減価償却できることになっているため、5年間は経費として落とすことができるのです。そのため、高い節税効果も見込めます。

表面利回りが高い

区分マンションや一棟アパートなどの表面利回りは、3%~7%が標準です。しかし、空き家投資は、想定家賃に対する物件価格が安いため、表面利回り10%を超えることもあります。高い利回りを実現すれば、初期費用分を早く回収することができます。

賃貸経営はカンタンではない、だからリスクを最小限に

幸せに暮らす家族
人生100年時代の到来によって、不労所得を得る方法として不動産投資は根強い人気があります。

不動産投資未経験の人は、少額の自己資金で始められる「空き家投資」を検討してみてはいかがでしょうか?
空き家投資は、失敗リスクを最小限に抑えながら、高利回りを実現できる投資方法です。ぜひ、これを機会に興味を持ってみてください。

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