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一物四価(いちぶつよんか)とは?覚えておきたい不動産用語

不動産投資セミナーの様子

不動産投資を始める場合に覚えておきたいのが「一物四価(イチブツヨンカ)」です。一物四価とは、土地を評価したり価値を指標化したりする場合の4つの価格のことをいいます。

この一物四価を正しく理解することで、投資物件の購入価格は妥当な価格であるか、投資物件の売却価格はどれぐらいになるのかを把握することができます。また、毎年、支払わなければいけない固定資産税額を算出したり、相続税額を算出できるようになるでしょう。

そのため、これから不動産投資を始めたいと思っている方は勉強してみてください。ここでは、一物四価について分かりやすく解説します

一物四価とは

物件の査定
一物四価とは、土地を評価したり価値を指標化したりする場合の4つの価格のことをいいます。

実勢価格 実際の取引価格。過去の取引実績における平均値を参考に算出されることが多い。
公示価格 国土交通省が発表している土地1㎡あたりの価格。
路線価 税務署が発表している税金を算出する際に使用される評価額。
固定資産税評価額 各自治体が定めている固定資産税額を算出する際に使用される評価額。

一物四価(1):実勢価格

不動産投資アドバイザー
まずは、実勢価格について分かりやすく解説します。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際の取引価格のことをいいます。注意点は、不動産広告に掲載されている不動産価格は販売価格であり、販売価格は売主側の希望価格ということです。

通常の不動産取引では、売主と買主との双方間で交渉が行われて、契約金額が変更されることが多いため、実勢価格は販売価格と異なることを覚えておきましょう。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、過去の取引価格から算出しますが、国土交通省「土地総合情報システム」で調べることができます。不動産取引価格情報検索に調べたい情報を入力すると、過去の取引価格を調べることができます。

取引を検討している土地条件に近い取引を探して、実勢価格を算出していくのです。

実勢価格を利用する際の注意点

土地面積や立地条件、建築条件などを見ても全く同じ土地は存在しません。そのため、過去の取引価格で実勢価格を算出しても、その実勢価格通りで取引が必ず行えるというものではありません。実勢価格は、あくまでも取引価格の参考値程度に留めておきましょう。

一物四価(2):公示価格

次に、公示価格について分かりやすく解説します。

公示価格とは

公示価格とは、毎年3月に国土交通省が発表する日本全国各地の土地の1㎡あたりの価格です。国土交通省では、全国約2万6千箇所の公示価格を発表しており、その周辺の土地の売買取引をする場合は、特別な事情がない限りは公示価格に基づいて販売価格を設定するのが望ましいと推奨しています。

また、親子間で不動産売買をする場合は、揉めないように公示価格で取引価格を決めることが多いです。

公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省「標準値・基準値検索システム」で確認できます。しかし、公示価格は全国の地域の基準値を定めた価格になっているため、必ずしも所有する土地の地域が基準値になっているわけではありません。その点に注意をして公示価格を調べましょう。

公示価格を利用する際の注意点

公示価格を導き出すためには、形状や接道状況、物価変動などの補正を入れなければいけません。例えば、新型コロナウイルスなどで経済状況が大きく変化した場合、翌年の公示価格を反映させた方が無難です。

一物四価(3):路線価

次に、路線価について分かりやすく解説します。

路線価とは

路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2通りの路線価があり、相続税や固定資産税の税額を計算する際に使用されます。

この路線価は、7月1日に全国の税務署で公示されますが、毎年更新されていくものです。土地に接している道路の価格と土地の面積を掛けて、相続税や固定資産税を計算する際に路線価を使用します。

路線価の調べ方

路線価は国税庁「路線価図・評価倍率表」を確認することで調べることができます。道路の上に「410C」「450C」「600C」という数値が記載されていますが、これが路線価になります。

路線価を利用する際の注意点

路線価を使用して相続税や固定資産税の税額を計算していきますが、エリアによっては路線価が定められている場所もあります。このような路線価のないエリアでは、倍率方式という計算式を適用します。

その土地の固定資産税評価額に、エリアに応じた倍率を掛けて相続税評価額を計算するのです。そのため、必ずしも路線価が定められているわけではないので注意してください。

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一物四価(4):固定資産税評価額

次に、固定資産税評価額について分かりやすく解説します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことをいいます。固定資産評価基準に基づいて、各市町村が個別に決めています。土地の立地場所や用途、面積、形状、道路に接しているかによって固定資産税評価額は変わってきます。

固定資産税評価額の調べ方

所有している不動産の固定資産税評価額を調べる方法は、固定資産税の納税通知書を確認することです。

しかし、納税通知書を紛失してしまうこともあるかもしれません。このような場合は、管轄する市区町村に紛失した旨を伝えれば、固定資産税評価証明書を入手することができます。市区町村(市役所)は休日は定休日になっているので、平日に手続きに行かなければいけません。

固定資産税評価額を利用する際の注意点

固定資産税評価額は、各自治体の担当者が訪問して調査した上で決めています。このように固定資産税評価額を決めているため、担当者のミスで高い評価額になっていることも稀にあります。

実は、毎年4月1日から納期限までの間、固定資産税の納税者は他の納税者の土地や家屋の固定資産税評価額を見ることができる縦覧制度が設けられており、固定資産縦覧帳簿で確認することができるのです。

そのため、同じエリアの他の土地の固定資産税評価額と比較してみましょう。あまりにも高額な固定資産税評価額となっていた場合は、審査の申し出が行えます。

価格の指標 評価時点
(公表日)
所管 用途 特徴
実勢価格 その都度 取引当事者 一般の土地の売買価格 不動産やで掲示されている価格で法的なルールはない
公示価格 1月1日
(3月下旬発表)
国土交通省 公共用地取得価格の算定基準 一般の土地取引価格に対する指標
路線価 1月1日
(7月1日発表)
国税局 相続・贈与時の土地の算定基準 公示価格の8割程度
固定資産税評価額 1月1日
(4月発表)
市区町村 固定資産税・登録免許税の算定基準 公示価格の7割程度

4つの指標を理解すると不動産投資に有利

物件の査定
この記事では、一物四価について分かりやすく解説しました。
一物四価とは「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税額」から成ります。

これらの4つの指標を正しく使えるようになると、不動産投資を行う上で有利に働きます。そのため、必ず覚えておきましょう。

また、不動産投資は、さまざまな知識を得ておいた方が成功に近づきます。そのため、不動産投資セミナーに参加して最新情報を収集してみてくださいね。

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