老後の不労所得のために不動産投資を検討するサラリーマンが増えています。「不動産投資の物件をフルローンで購入して大丈夫だろうか…？」と悩んでいる方もいるでしょう。
実際に、フルローンで購入すれば、自己資金を残したまま投資が行えますが、リスクはないのでしょうか？フルローンで投資物件を購入する際は、メリットとデメリットを把握した上で決断することが大切です。
ここでは、不動産投資を行う際にフルローンを利用するメリットとデメリットについて分かりやすく解説します。
目次
不動産投資で利用できるフルローンとは
不動産投資に必要な物件を自己資金なしで購入する場合に利用するローンを「フルローン」といいますが、その内容から「全額融資（全額ローン）」とも呼ばれているのです。年収などの個人情報の審査をされますが、物件価値の面からも審査は行われます。
オーバーローンとの違い
フルローンは、物件購入価格をローンで支払うことをいいます。その一方で、オーバーローンは、物件購入金額と諸経費をローンで支払うことをいいます。不動産投資物件を購入する諸経費は、物件価格の約5％と高額です。
たとえば、1,000万円のワンルームマンションを購入する場合、総額で1,050万円必要です。この場合に、金融機関から1,000万円を借り入れるのが「フルローン」で、1,050万円借り入れるのが「オーバーローン」となります。
フルローンで不動産投資を行うメリット
厳しい審査に通過してフルローンで不動産投資を行うと、どのようなメリットが得られるのでしょうか？ここでは、メリットについて分かりやすく解説します。
物件をすぐに購入することができる
フルローンの審査に通過すれば、諸費用の準備さえすれば、物件を購入することができます。どうしても欲しい物件が出た場合は、フルローンを検討してみても良いでしょう。その理由は、好条件で高い利回りの物件が市場に出ると、すぐに他の方が購入してしまうからです。
不動産投資は、物件の見極めをスムーズに行える分析力と決断力が問われます。そのため、フルローンを利用すれば、チャンスを逃さなくて済むということもメリットとして挙げられるでしょう。
手元に自己資金を確保できる
まず、手元に蓄えた自己資金を残しておくことができます。投資家の人でも、各自のライフプランニングがあるのでしょう。
これから結婚の予定がある方は結婚資金、子供を育てている方は教育資金、万が一、身体を壊してしまった場合は高額な医療費がかかります。いざという時に、手元に蓄えがあると安心することができます。
また、投資物件を購入後に居住者とトラブルを起こしてしまうかもしれません。そのような場合も、弁護士費用や謝礼金などがかかるため、手元にお金を残しておいた方が安心できるでしょう。
レバレッジ効果を最大限に得られる
レバレッジ効果とは、”てこの原理”のことをいい、小さな力で大きな効果をもたらすことを意味します。不動産投資のレバレッジ効果とは、小さい資金で高額な物件を取得するという意味です。自己資金が1/10でも、金融機関の融資を借りて10倍の投資を行うことができます。
団体信用生命保険効果を最大限に活用できる
物件を購入する場合は、団体信用生命保険に加入することもできます。これは、フルローンで物件を購入する場合に限った話ではありませんが、借入額が大きくなるほど保険の補填額も大きくなります。そのため、高額は保険金額が補填されるという点は、フルローンで不動産投資を始めるメリットといえるでしょう。
フルローンで不動産投資を行うデメリット
フルローンでの不動産投資には、デメリットもあるため注意しなければいけません。
キャッシュフローを悪化させる
物件価格を全額借入できるフルローンですが、その分、金利が高くなります。そのため、自己資金を用意して物件を購入した場合よりも、借入金の返済額が高くなり、キャッシュフローが悪くなってしまうのです。
近頃は、低金利時代が続いていますが、将来的な金利はどうなるかはプロでも推測することができません。そのため、不動産投資事業で失敗させないように、キャッシュフローを考えることが大切です。
諸経費はローンで借りられない
フルローンを組む場合は、諸経費は借りることができません。諸経費は、物件価格の5～10％程度になります。そのため、フルローンで不動産投資を始めるにあたっても、諸経費は用意しなければいけません。
[諸経費] 仲介手数料・印紙税・登録免許税・不動産所得税・司法書士手数料・融資保証料・融資事務手数料・火災保険料・地震保険料・固定資産税清算金
追加融資が受けられなくなってしまう
フルローンでお金を借りてしまうと、返済額が高くなってしまいます。融資の審査では、その人の借入状況も見られるため、フルローンを借りている場合は、追加の融資審査が通らなくなってしまいます。そのため、追加で資金調達が必要になっても、ローンが組めなくなってしまうこともあるので注意しましょう。
ローン審査が厳しい
数年前までは、フルローンを組むことは比較的簡単でしたが、近頃はフルローンの審査も厳しくなってきており、なかなか審査が通らなくなってきました。その背景は、アパートの供給過多です。
2015年に相続税法が改正されて、相続税の納税義務者が増えたため、節税のためにアパートを建てるような方が増えました。このような背景があり、現在はアパート供給過多となり、日銀と金融庁の監視強化を受けて、融資条件が厳しくなってしまったのです。
そのため、不動産投資のために借入をするためには、頭金や投資経験があるかも審査の対象となります。そのため、不動産投資初心者の方で、頭金も用意できていない場合、審査はなかなか通らないのが現状です。
不動産投資を行う際の適正なローンの借入額とは
これまで、フルローンを利用するメリット・デメリットについて解説してきましたが、不動産投資の初心者の方は、適正な金額を借り入れるようにしましょう。
投資を始める上で借入をする場合は、物件価格の5割程度に抑えておくことが理想的です。多くの実績を持っている機関投資家でも物件価格の3割程度を自己資金で用意して、借入は7割程度に抑えているため、投資初心者の方はリスクマネジメントとして自己資金をそれ以上は用意しておくことをおすすめします。物件選定リスクや運営リスクを加味すれば、物件価格の5割までに借入を留めておくようにしましょう。
投資初心者はフルローンでの物件購入は控えよう
この記事では、不動産投資の物件をフルローンで購入するメリット・デメリットについて解説しました。高利回りで好条件の物件が市場に出ると、すぐに買い手が付いてしまうため、欲しいと思った物件を購入できるのが、フルローンの魅力です。
しかし、実際には、機関投資家でも物件価格の3割程度を自己資金を用意しています。そのため、投資初心者の方がフルローンで物件を購入するのは控えた方が良いでしょう。もし、フルローンで物件を購入して、不動産投資を始めようと考えている方は、ぜひ、メリットとデメリットを把握した上で、検討してみてください。
