かぼちゃの馬車問題とは？事件の全体像と被害に遭わないための対策

2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車」の事件を覚えていますか？大勢の不動産投資家が1億円もの負債を背負い、自己破産した問題です。

この記事ではかぼちゃの馬車の事件の全体像をお伝えするとともに、被害に遭わないための対策を紹介します。不動産投資は正しく取り組めば大きな不労所得を得られるメリットがあるので、詐欺に遭わないように事例を学んでいきましょう。

かぼちゃの馬車の事件の全体像

「かぼちゃの馬車」は、株式会社スマートデイズが運用していた女性専用シェアハウスのブランド名です。サブリースという形で、不動産投資家が建物を所有（購入）し、それをスマートデイズが借り上げて運営する仕組みです。

これだけの説明だと、全く問題が無いように思われます。しかし、実は物件価格が相場に比べて非常に高い問題がありました。しかも入居者が少なく収益も得られませんでした。

当然、かぼちゃの馬車の投資家に儲けはありません。しかも相場より高額な不動産投資ローンを組んでおり、1億円もの負債を抱えて自己破産する人が大勢出てしまったのです。これがかぼちゃの馬車の事件の全体像です。

かぼちゃの馬車の問題点

ざっくりとした説明は以上のとおりです。しかしかなり複雑な事件なので、順を追って詳しく説明していきます。

家賃が振り込まれない

1つめの問題は、スマートデイズから投資家に家賃が振り込まれなくなったことです。ここには、「サブリース」という契約形態に罠がありました。

シェアハウスのオーナーは投資家ですが、サブリース契約を結ぶことで、スマートデイズがシェアハウスを借り上げることになります。そのため、入居者の家賃はまずスマートデイズに支払われます。次に家賃から手数料を差し引いた金額を、スマートデイズが投資家に支払います。

サブリース自体は、投資家が不動産を管理する手間が省け、業者は手数料をもらうことができるので、問題ない契約です。しかし、入居率が非常に低く、スマートデイズが家賃を投資家に支払えない状態になってしまったのです。

家賃が支払われないと、投資家がローンを返済できず、自己破産することになってしまいます。そもそも投資家は1億円以上もする建物を建てるために、不動産投資ローンを組んでいるのです。1ヶ月の返済額が50万円を超える投資家もいて、給与収入だけでは賄えない人がほとんどでしょう。家賃収入が無いとローンの返済ができなくなってしまうのです。

[box04 title="かぼちゃの馬車 第一の問題"]スマートデイズが投資家に家賃を支払えなくなった。「家賃収入のメリットがある」と聞いて投資をしたのに貰えず、投資家にとっては詐欺に思える話だった。[/box04]

入居率の低いシェアハウス

かぼちゃの馬車は、入居率が低くて家賃収入も少ないシェアハウスでした。人が住みたくなる魅力が無い物件だった、ということです。

かぼちゃの馬車は家賃が管理費込みで4万円程度と安く、生活に必要な設備が整っていることが売りのシェアハウスでした。地方から上京してくる女性をターゲットに、トランク1つで引っ越しができることを売りにしていました。

しかし、5畳未満と個室が狭いことや、シェアハウス特有の充実した共用施設も無かったため、人気が出なかったのです。駅から遠い物件も多く、いくら家賃が安いと言っても、周辺のワンルームマンションの方が魅力的な状態でした。つまり、「安かろう悪かろう」で結果的に割高な物件となり、入居したがる人が少なかったのです。入居率が低ければ、家賃収入も大して入ってきません。

[box04 title="かぼちゃの馬車 第二の問題"]「安かろう悪かろう」で入居率が低く、家賃収入も少なかった。そのため、投資家は想定した収益を上げられず、ローンの返済に苦しむことになった。[/box04]

高額すぎるキックバック

キックバックとは、建物の建設を行う会社から、コンサルティング費用などの名目で建築費の数％を貰うことです。これ自体は違法ではなく、普通は2〜3%程度の割合です。

しかし、スマートデイズは50%もの高額なキックバックを貰っていました。つまり、本来は半分の金額で建つはずの建物に2倍の金額をつけ、余剰分をスマートデイズの取り分にしていた、ということです。

この費用を負担するのはもちろん投資家です。投資家は相場の2倍の値段もする不動産を掴まされたのです。借り入れたローンに見合った収入が得られず、自己破産に陥るのは当然と言えるでしょう。

さらに悪いことに、スマートデイズのシェアハウス事業は赤字で、キックバックを穴埋めに使っていました。建てれば建てるほどキックバックが貰えるので、赤字不動産と騙された投資家がどんどん増えていったのです。

こうしてスマートデイズの負債は約60億円にも上ったとされ、破産手続きを行うに至りました。

このように、スマートデイズが損失を埋めるために高額なキックバックを貰い、その味を覚えてしまったのが問題の一つと言えます。

[box04 title="かぼちゃの馬車 第三の問題"]スマートデイズの取り分となるキックバックが相場に比べて非常に高く、投資家が損をしやすい仕組みになっていた。[/box04]

スルガ銀行のずさんな融資

普通、銀行は不動産投資ローンを組む前に不動産の事業性や投資家の属性を審査し、融資するかどうかを判断します。事業に無理があったり、投資家の収入に見合った金額でなかったりする場合、審査には通りません。

しかし、スマートデイズとスルガ銀行が結託することで、通してはいけない融資を通していたのです。

スマートデイズ側は投資家の資産状況を記載したプロフィールシートなどの審査に必要な書類の内容を書き換えていました。かぼちゃの馬車の融資の審査の多くを扱っていたスルガ銀行の横浜東口支店もその不正を黙認し、通していたのです。

銀行としては、貸付金額を大きくするほど儲かるので、スマートデイズの儲け話に乗った、という形になります。銀行が不正な融資を通したことで、大勢の投資家が無謀な金額のローンを背負い、自己破産するという結果になってしまいました。

[box04 title="かぼちゃの馬車 第四の問題"]投資家に融資を行う銀行のずさんな審査。スマートデイズとスルガ銀行が結託することで、通してはいけない融資を通していた。[/box04]

自分が被害者にならないための対策

これから不動産投資を始めようとしている方は、かぼちゃの馬車の事件を知ると怖くなってしまうかもしれません。

ですが、お伝えしたように、サブリースやシェアハウスが悪いわけではありません。スマートデイズやスルガ銀行の手口が悪かったので、こういった詐欺のような話に引っかからなければ良いのです。

被害に遭わないためには勉強が重要

かぼちゃの馬車の物件は、立地や間取りの実態に対して非常に高額な価格がつけられていました。不動産投資の知識や経験がある人なら、おかしいと見抜けるレベルです。実際、事件になる前から「かぼちゃの馬車が怪しい」という噂は出回っていました。

そこで、自分で勉強したり、いくつか不動産投資セミナーに出席したりして、知識を身につけることが大切になってきます。また、セミナーで出会った講師や不動産投資の先輩には、困ったときに相談することもできます。悪質な業者に騙されないよう、自分の身を守れる勉強をしましょう。

まとめ

かぼちゃの馬車の問題について解説してきました。投資家が割に合わない高額の物件のローンを組まされたことにより、1億円もの負債を抱えることになってしまいました。

同じような被害に合わないためにも、不動産投資について勉強して、相場観を養って、投資をしましょう。セミナーに出席して学び、相談できるメンターを見つけるのもおすすめです。