住宅金融支援機構が提供する低金利の住宅ローン「フラット35」を不動産投資に不正利用していたオーナー約150人が契約違反として同機構から残債の一括返済を求められ、一部のオーナーが自己破産に追い込まれている問題が大きな話題を集めています。
住宅ローンで投資物件を購入する行為は違法行為です。悪徳不動産会社が、巧みな営業トークで話を膨らませて、その話を信用して投資物件を購入するオーナーも少なくありません。
しかし、今回の問題はオーナーの知識不足が引き起こした結果とも言われているのです。そのため、オーナーは正しい知識を身につけておきましょう。
目次
投資物件を住宅ローンで購入すると違法になる理由
投資物件を住宅ローンで購入すると違法だと説明しましたが、何故なのでしょうか？それらを学習する前に、それぞれのローンの違いについて把握しておきましょう。
1.借入目的の違い
2つのローンは借入目的が異なります。住宅ローンは、居住用物件の購入や増改築工事費用に充てるためのローンです。その他の利用用途は認められておらず契約違反になります。
その一方で、不動産投資は収益を得るために組むローンです。金融機関では、借入目的に応じたサービスが提供されているため、利用用途に応じたローンを利用しましょう。
2.返済原資の違い
借入目的が異なるので、当然ながら返済原資が異なります。住宅ローンの返済原資は、給与収入もしくは事業収入です。個人事業主の方の場合は事業収入が返済原資となります。その一方で不動産投資は、投資物件の家賃収入が返済原資となります。
3.融資金額の違い
融資金額は返済原資を参考にして決められることが多いです。一般的にサラリーマンの方が住宅ローンを借りる場合は、年収の5倍までを上限に借りることができると言われています。
しかし、不動産投資ローンは返済原資が家賃収入となるため、物件のよっては5,000万円や1億円など高額なローンがかりられることもあります。
4.融資金利の違い
融資金利を比較すると、不動産投資ローンの方が金利は高いです。サラリーマンは、年収が大幅に上がることは少ないですが、退職をしない限りは収入が途絶えることはありません。そのため金融機関も安心して融資できるので、住宅ローンの年利は0.5％～2.0％と低金利になっています。
反対に、不動産投資事業は失敗してしまうこともあります。入居者が入らなければ、家賃収入を得ることができません。事業失敗になってしまう危険性もあります。このような理由から、不動産投資の金利は年利1.5%～4.5％程度となります。
一般的に安定性が低くなると金利は高くなりがちです。不動産投資には、空室リスクや家賃下落リスク・修繕リスク・震災リスクなどが懸念されるため、金利が高く設定されます。
5.融資審査内容の違い
住宅ローンの場合は「借入者は安定した収入があるかどうか？」をチェックされます。また、返済能力があるかもチェックされるため「クレジットカードの支払いに延滞がないかどうか？」などの信用力もチェックされるので注意しなければいけません。
その一方で、不動産投資ローンは「購入する予定の物件では、毎月どれぐらいの家賃が入ってくるか？」「入居者が必ず入る物件だろうか？」がチェックされます。
6.融資審査制限の違い
住宅ローンは給与収入で支払われるため、定年退職を迎える方には融資できません。そのため、返済期間も70歳までと定められていることが多いです。35年ローンで住宅を購入したい場合は、35歳までにローンを組むようにしましょう。
しかし、投資物件を保有しておけば、定年退職後も家賃収入が得られます。これは事業収入になるため、不動産投資ローンの審査には年齢制限が定められていません。
住宅ローンを投資物件に不正利用したペナルティは？
住宅ローンで不動産投資用物件を購入すると違法行為に該当すると説明しましたが、違法行為に該当した場合はどうなるのでしょうか？ここでは、違法行為に該当した場合のペナルティについてご紹介します。
金融機関の調査が入る
投資用物件と述べずに、住宅ローンを借りて物件を購入することもできます。しかし、居住用物件として利用されていない疑いが持たれると、金融機関の調査が入ります。金融機関の調査は突然入り事情説明が求められるので、調査前の退去・入居の準備はできません。
違法の場合は原則的に一括返済をする
金融機関の調査で違法行為に該当した場合は、原則的に借入金の総額を一括返済しなければいけません。しかし、一括で返済できる人は少ないため、金融機関の借り換えを行うのが一般的です。
借り換えることになりますが、高金利のローンを組むことになるため、収支シミュレーション計画表が一気に赤字に転じてしまいます。
悪徳不動産会社に注意する
悪徳不動産会社の中には「居住用と偽って、住宅ローンで投資物件を購入すると高利回りを実現できて儲けられる」という巧妙な提案をしてくる会社も存在します。
そのような不動産会社の提案を信用して、違法行為に該当してしまった場合でも、不動産会社は責任が問われません。そのため、不動産投資を始める前は、不動産会社を信用するだけではなく、自分自身でも不動産投資について学習してください。
参考：現代ビジネス『年収450万の33歳男性が「不動産投資」で自己破産…その「ヤバすぎる末路」』
不動産投資ローンで良くある質問
最後に、不動産投資ローンで良くある質問をご紹介します。
Q.不動産投資ローンを組んだ後に住宅ローンは組めますか？
住宅ローンの融資審査は、勤務先・勤続年数・年収・家族構成・債務履歴・返済情報・自己資金などが審査項目となります。不動産投資ローンを組んでいる場合でも、毎月安定的にローン返済に充てられる給与収入があれば、借りられることができます。
既に返済能力の上限に近づいている場合は、融資審査に落ちやすいと考えておきましょう。
Q.投資物件と居住用物件のどちらを先に購入すべきですか？
結論から説明をすると、投資物件を先に購入した方が良いです。
その理由は、不動産投資ローンを組んで投資物件を購入することで、毎月の家賃収入が発生しますが、これらを収入に合算してくれる金融機関も少なくありません。
給与収入に家賃収入が上乗せされれば、住宅ローンの借入可能額の上限が高くなります。そのため、どちらのローンから借り入れをしようか悩んでいる方は、投資物件から購入してみましょう。
Q.居住用物件を貸したら違法行為になりますか？
仕事の都合で、一時的に自宅を離れなければいけないこともあります。このような場合は賃貸物件として貸し出せます。しかし、貸し出す前に金融機関に相談をして承認を得なければいけません。承認を得ずに貸し出した場合は、違法行為に該当して適用条件に外れることになります。
正しい投資物件の購入方法を学ぼう
この記事では、投資物件を住宅ローンで購入すると違法になる理由として、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説しました。
「借入目的」「返済原資」「融資金額」「融資金利」「融資審査内容」「融資審査制限」を比較すると、2つのローンは全く異なることが分かります。住宅ローンの方が金利は安いですが、投資物件の購入資金に充ててしまうと違法行為に該当するので注意してください。
悪質な不動産会社の中には、投資物件を購入させたいがために「居住用と偽れば大丈夫です」と購入を勧めてくる不動産会社もあります。このような不動産会社に騙されないためにも、自分自身で不動産投資に関する知識を学習しましょう。
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