サラリーマンの副業として「不動産投資」が脚光を浴びています。実は不動産投資にもさまざまな種類があるのですが、今回は特に「空き家投資」について紹介したいと思います。
しかし、まだ空き家投資が浸透していないこともあり、一般的な不動産投資と比較してどのようなメリット・デメリットがあるのか解説しているサイトがありません。空き家投資に関心がある人も、情報の少なさ故に断念してしまっているのでは？
そこで、この記事で空き家投資と一般的な不動産投資を比較して解説していきます。空き家投資の長所と短所への理解を深めていきましょう。
目次
空き家投資のメリット
この項目では、空き家投資が一般的な不動産投資と比較して優れている点を紹介していきます。ポイントは次の3つです。
- 資金が少なくてもできる
- 利回りが高い
- 市場が広がっている
資金が少なくてもできる
空き家投資の費用は物件購入費とリフォーム費用です。これらを合わせても500万円程度に収まることが多く、不動産投資の中で最も安く始められる投資です。
一方、不動産投資の中で代表的なマンション投資を考えてみると、新築のマンションを一棟買うので数千万円から数億円のお金が必要です。ローンを組めば一般人でもできる投資ですが、金額が大きすぎて「失敗したら立ち直れない」と思って尻込みしてしまいますよね。
その点、空き家投資は初期投資が少なく、数百万円で始められます。万が一失敗しても失うのは初期投資の数百万円ですから、マンションを買うよりずっとハードルが低いです。サラリーマンで安定した本業の収入がある人なら、副業にぴったりではないでしょうか。
利回りが高い
空き家投資の最大のメリットは、利回りが高いことではないでしょうか？上述のように初期投資額が少なくて済むので、家賃収入を得られる状態になればかなりの利回りを叩き出すことができます。
一般的な不動産投資の利回りは5%前後ですが、空き家投資の場合は1桁違う利回りを出すことも可能です。例えば、300万円で空き家を購入し、リフォームに200万円かかった場合を考えてみましょう。家賃を毎月7万円とすると、次のように利回りを計算することができます。
7万円×12ヶ月÷（200万円＋300万円）＝16.8%
上記はあくまで例ですが、16.8%と高利回りを得られる計算になります。リフォーム代金を抑えるなどの工夫をすれば、利回り20%超えも夢ではありません。
一般的な不動産投資が利回り5%前後なのに対し、空き家投資では上記の例で16.8%の利回りを得られることが分かりました。高利回りを追求するなら、不動産投資の中でも空き家投資に挑戦したいところです。
市場が広がっている
「両親から田舎の一軒家を相続したけど、そこに住むメリットが無いから放置している」という家庭は非常に沢山あります。このような空き家が増えれば増えるほど、空き家投資の市場は大きくなっていきます。
日本の人口減少は既に皆さんも知るところだと思いますが、それに反して空き家の数は増えているのです。今後も増えていくことが予想されており、市場の巨大化に備えて不動産事業者も空き家の可能性に目をつけています。
不動産投資の場合、ここまでの市場拡大を期待することは難しいでしょう。2020年東京オリンピックを控え地価の上昇やインバウンドの需要があって不動産価格も上がっていますが、2020年を境に下降する可能性もあります。
したがって、空き家投資の方が市場拡大を見込めるので将来性を評価することができます。空き家の利用目的も賃貸住宅だけでなく、飲食店や倉庫としての活用もでき、需要を見込むことができます。
空き家投資のデメリット
この項目では、空き家投資と一般的な不動産投資を比較したときのデメリットについて紹介していきます。ポイントは次の3つです。
- リフォームの必要がある
- 個人どうしの交渉になることがある
- 入居者数でのリスクヘッジができない
リフォームの必要がある
放置された状態の空き家は、あまり綺麗な状態でないことが多いです。そのままの状態だと誰も入居してくれないので、最低限はリフォームする必要があります。
この手間は空き家投資に特有のものと言えるでしょう。不動産投資では新築マンションを購入する事例が多く、投資家がリフォームを手がけることは稀です。
空き家のリフォームは業者に任せることもできますが、費用が高くなるのを抑えたければDIYという手段もあります。ただし、投資家の手間が増えるので本業の忙しさなどとの相談になるでしょう。
なお、リフォームに関しては入居者にDIYしてもらう方法もあります。水回りの整備など最低限の修繕は投資家が負担し、暮らしやすくするDIYは入居者に任せる方法です。退去時に現状復帰しなくて良い契約にできれば、DIY好きの入居者にとっては魅力が高い物件になります。
個人どうしの交渉になることがある
空き家は使われていない物件ですが、必ず持ち主のオーナーがいます。空き家を購入するときは原則、オーナーとの交渉になるので、個人どうしの交渉ならではの難しさがあります。
他人にとってはボロボロの空き家かもしれませんが、オーナーにとっては親から譲り受けた資産で、思い出が詰まった家です。「何千万円でも売却したくない！」と考える人もいます。値段の交渉の前に、空き家再生ビジネスへの理解を得るのが大変なケースが多いのです。
やっと購入できる目処が立ってきたら、今度は価格でも丁寧な交渉が必要です。オーナーの言い値に従う必要があるとまでは思いませんが、投資家とオーナーの双方が納得する必要はあります。
一般的な不動産投資では、投資家が物件を買うか買わないかの2択なので、煩わしい交渉ごとはほとんど発生しません。空き家投資がなかなか浸透しないのも、不動産投資には無い面倒ごとがあるからではないでしょうか。逆に交渉に自信がある人は、それだけで空き家投資で他の人より成功できる確率が高い、と言えるでしょう。
入居者数でのリスクヘッジができない
空き家投資で最も多い物件が、1世帯が入居する戸建です。入居者が出て行ってしまうと、次の入居者が入るまで家賃収入を得られなくなってしまうので、これがリスクとなります。収入がゼロか100かの二択になってしまうということです。
一方でマンションやアパートの不動産投資の場合、複数の部屋があるので一斉に全てが空室になることはあまりありません。多くの部屋がある物件には、収入がゼロになりにくいメリットがあります。つまり、安定した収入を見込めるということ。
空き家投資で家賃収入がゼロにならないようリスクヘッジをしたいなら、複数の物件を持つことです。いくつかの空き家を抱えておくことで、マンション投資と同様に収入を安定させられるでしょう。
空き家投資のリスクについてもっと詳しく解説しています。こちらを参考にしてください。
空き家投資と一般的な不動産投資の違い
空き家投資と一般的な不動産投資について比べてきました。
一般的なマンション投資などと比べると、確かに煩わしい実務もあります。しかし、初期投資の少なさや利回りの高さは非常に魅力的です。リフォームや持ち主との直接交渉を理由に空き家投資に積極的になれないら、再生済みの空き家を購入する方法もあり、注目され始めています。
市場の拡大が見込める空き家投資に、いち早く取り組んでみてはいかがでしょうか？
空き家投資を詳しく学びたいかたは、セミナーに参加してみると良いでしょう。
