不動産売却にかかる税金計算から確定申告までを解説。初めてでも安心！

「不動産売却を検討しているけれど、税金はいくら支払えば良いのだろう…？」「売却金額より高い支払になると困る…」など不安に思っている方は多くいるでしょう。
ここでは、不動産売却にかかる税金の計算方法や節税方法について分かりやすく解説します。この記事を読めば、不動産売却にかかる税金の基礎的なことが分かるようになるでしょう。ぜひ、参考にしてみてください。

不動産売却にかかる税金

不動産売却で得た利益は譲渡所得としてみなされ、課税の対象となります。どれぐらいの税金を支払うことになるのでしょうか？ここでは、不動産売却にかかる税金についてご紹介します。

譲渡所得課税

不動産売却して収益を得ると、譲渡所得として課税の対象となります。この譲渡所得は利益のため、不動産売却金額から購入費や仲介料などを差し引く必要があります。つまり、譲渡所得を計算式で表すと以下のようになるのです。

収入金額	不動産売却価格
取得費	不動産購入代金、建築費用、減価償却費、仲介手数料、測量費、設備費、改良費、借入金利子など
譲渡費用	仲介手数料、印紙税、建物解体費用、立退料など

所有期間に応じて譲渡所得課税の税率が変わる

不動産売却の譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の課税対象となります。しかし、不動産の譲渡所得は「分離課税」になることを把握しておきましょう。
一般的に、給与所得や事業所得、一時所得は、その年の所得を合算して計算しますが、譲渡所得は切り離して計算されます。
また、譲渡所得課税の税額は、売却した年（1月1日時点）で所有していたかによって以下のように変動します。

短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	39.69% （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得 （所有時間5年超え）	20.315% （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

※所有期間が10年超えで居住用の不動産である場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円超の部分は20.315%が課税率となります。

不動産売却時の税金の特例

一定条件を満たせば税金の特例が適用できて、大きな節税効果が見込めます。ここでは、どのような特例があるのかを分かりやすく解説します。

3,000万円特別控除

不動産譲渡所得は、所得税と住民税が課せられますが、居住用財産（自宅）を売却した際は譲渡所得から3,000万円を控除することができます。この特例を利用すると税額の計算式は下記の通りになりますが、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。

3,000万円特別控除を適用する際の注意点

3,000万円特別控除は魅力的な控除ですが、適用には下記の条件に該当しなければいけません。

[適用条件] ・過去に自分が住んでいたことが前提条件となり3年以内に売却しなければいけない
・貸主になり借主に家を貸していた場合も3,000万円控除の対象になる
・家を解体した場合は、解体日から1年以内に売買契約を締結しなければいけない

譲渡損失の繰越控除

譲渡所得がマイナスになった場合は、譲渡損失が出たことになるため、所得税や住民税がかかりません。しかし、不動産売却をした年の翌年以降も所得と損失を相殺して所得税と住民税を減らすことができるのです。これを「譲渡損失の繰越控除」と呼びます。譲渡損失の繰越控除は、売却した年と合わせて最長4年間適用できます。

譲渡損失の繰越控除を適用する際の注意点

この特例を利用する際には、買い替えする際とそうではない場合で適用条件が異なるため注意しましょう。

[買い替える場合の適用条件] ・住宅の所有期間が5年を超えること
・敷地面積が500m2以内であること
・合計所得金額が3,000万円以内であること
・買い替えた翌年までに入居すること
・新居の床面積が50m2以上であること
・返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得すること

[買い替えない場合の適用条件] ・住宅の所有期間が5年を超えること
・合計所得金額が3,000万円以内であること
・売却前に住宅ローンの残高があること

不動産売却後は確定申告をして税金を納めよう

不動産を売却して得た利益は課税対象となるため、確定申告をして所得税と住民税を納めなければいけません。ここでは、確定申告の手続き方法についてご紹介します。

2月16日〜3月15日が申告期間

譲渡所得の確定申告は不動産売却をした翌年の申告期間（2月16日〜3月15日）と決められていて、現在の住所地を管轄する税務署に申告が必要です。
申告方法は、所定の申告書に必要事項を記入して、税務署の窓口へ提出するのが一般的ですが、申告期間は約1か月しかないため、窓口も混雑します。また、平日に手続きすることが難しい方もいるでしょう。
確定申告は、窓口対応の他に郵送による手続きも行っています。また、電子申告システムという方法も用意されているため、好きな申告方法を選んでください。

確定申告に必要な添付書類

不動産売却をして確定申告をする際は、申告書と一緒に下記の書類を提出します。

譲渡所得の内訳書	譲渡した不動産概要や販売金額、販売のための経費が記載された書類。不動産売却後に税務署から送られてくる。
譲渡時の書類	売買契約書のコピー、仲介手数料の領収書のコピーなど。
取得時の資料	売買契約書、請負契約書などのコピーなど。
不動産の全部事項証明	不動産概要や所有権利者に関して記載された書類。法務局で入手することができる。
戸籍の附票	3,000万円控除など各種特例を利用するときに提出する。

特例を利用すれば、大幅に節税できる

この記事では、不動産売却の譲渡所得にかかる税金の計算方法や節税方法、確定申告をまとめてご紹介しました。不動産売却時の税金の特例を利用すれば、大幅に節税できるため、該当しているか否かを売却前に確認してみてください。また、譲渡所得を得た翌年の申告期間に必ず確定申告をしましょう。ぜひ、この記事を参考に不動産売却時の税金について考えてみてください。