投資物件を売却する時って、もしかしてローンの残債も一括精算しないといけないの？
投資物件の売却を思い立って、こんな疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。
ご心配のとおり、投資物件売却時のローン残債はほとんどのケースで一括精算を求められます。
とりあえず売却して、足が出た分のローン残債はは払い続けないと…と考えている方は要注意です。これから投資用不動産の運用を考えている方は、物件の売却など出口戦略を考えておくことも必要です。
この記事では、アパートローンなどの残債についてや、運用を手仕舞いするときの出口戦略、資産価値を維持し続ける方法をお教えします。
一通り確認していただければ、不動産投資の売却について基本的な事を知ることができます。物件の売却を検討されている方や、これから運用を考えている方は是非この記事を御覧ください。
目次
投資物件のローン残債は一括精算しなければいけません
手厳しい話ではありますが、物件を手放す時にはローンの残債も一括精算しなければならないケースがほとんどです。
残りのローンは地道に返していくしかない、と考えている方はよくご確認ください。問答無用で一括返済を迫る金融機関がほとんどです。
抵当権の抹消
残債は引き続きローンで返したほうが金融機関も儲かると思いますが、なぜ一括精算しなければいけないのでしょうか。
理由は物件を担保にしてローンを組んでいるからです。担保としている物件を売却するわけですから、そのローンは一括返済してくださいとなるのは当然の流れです。
抵当権の抹消と同時に残債を一括精算しなければいけません。一括精算しなければ金融機関が権利を行使して競売にかけて残債を回収します。
足が出る場合は多目的ローンを使うことも
物件の売却資金を残債に充てることで完済できれば問題ないのですが、残債のほうが多く売却代金だけでは足りないというケースも発生します。
足りなくても一括精算はしなければいけませんので、多目的ローンなどで補うことになるのですが、一般的にはアパートローンなどよりも多目的ローンのほうが金利が高く設定されています。
このような事から、投資物件の売却は計画的に行わないと損してしまうことがあるのです。
売却の段取りが難しい
不動産業者がうまく段取りしてくれればいいのですが、抵当権の抹消と残債の精算を同日に行わないといけないので、売却金額の入金の日をうまく設定しなければいけません。
残債があまりない場合はとりあえず手出しでもいいのですが、多額となるとややこしいことになってしまいます。
売却の事を考えると、不動産投資は出口を見据えた運用設計を最初に行っておくことが大事ということがよくわかります。
不動産投資の出口戦略
出口戦略とは運用を手仕舞いする時のたたみ方です。
一般的には物件を売却して運用を終了することが多いので、投資物件を売却する時に負担とならないための用意について解説していきます。
頭金を多めにしておく
ローンの総額を抑えるための基本的な対策です。ローンの総額が多いと、売却時に残債がたくさん残ってしまう可能性が高くなってしまいます。頭金はできるだけ多めに入れておいたほうが後々の負担が少なくすみます。
適宜繰上げ返済を行う
不動産投資において繰り上げ返済は悪手といわれていますが、運用を縮小するときは良い手となります。消極的な手段ですが、数年後に売却する予定の物件は適宜繰上げ返済を行っておきましょう。
売却時にいくらで売れるかわかりませんので、できるだけ残債を減らしておくと安心です。
家賃を高く設定しておく
不動産価値の計算式には、家賃の価格が影響します。
不動産価格＝（年間の家賃収入‐年間でかかった経費）÷還元利回り
このような計算式を用いて、資産価値を割り出しますので家賃設定は資産価値を決めるうえでも需要な要素となります。空室リスクとの兼ね合いもありますが、できるだけ高い家賃を維持するようにしましょう。
日頃の管理の徹底
家賃をできるだけ高く維持するためには、日頃の管理を徹底し資産価値を守ることが大事です。小さな傷や汚れでも時間が経つと大きくなったり目立ったりすることもあります。
できるだけこまめに手入れをすることが、資産価値を維持する秘訣です。
傷や汚れは、入居率にも影響するという事もよく覚えておきましょう。
不動産投資物件をできるだけ高く売る方法
不動産投資の出口戦略を整えたら最後はできるだけ高く売る方法を見つけます。買い手はできるだけ安く物件を手に入れたいと思っていますので、相場よりも高く売るのはなかなか難しいことです。
高く売るために誰でもできる基本的な事をご紹介します。基本的な事ですが、案外できていなかったりしますので、しっかりとおさえておきましょう。
できるだけ多くの会社に見積もりを依頼する
基本中の基本です。1社のみだと高すぎたり安すぎたりしてうまく売却できないこともあります。わざわざ複数のサイトで簡易査定を行うのは手間なので、不動産一括査定のサイトをつかいましょう。
不動産一括査定サイトは、一度入力するだけで複数の会社から査定価格を提示してもらうことができます。複数の不動産会社で査定することにより、最高値、最安値を知ることができ、相場観も身につきますので定期的に査定を行っておきましょう。
不動産会社と懇意になっておく
売却する時、仲介不動産業者は募集広告の手配や買い手をさがしたり、条件交渉など重要な仕事をしてくれます。
そのような大事な仕事をしてくれる不動産会社と、いいコミュニケーションをとっておくことはとても大事です。おろそかにしがちなポイントですが、マメに連絡をとっていいコミュニケーションを維持するようにしておきましょう。
売却のタイミングを見極める
世の中の様々な状況により不動産の市場相場が変動しますのでいつが売却に適しているのか見極めるのはとても難しいことですが、一般的に物件が動く時期は1月～3月とされています。
以下のPDFは公益社団法人 東日本不動産流通機構が公表している首都圏（1 都3 県）及び札幌市・仙台市の2018 年10~12 月期の不動産流通市場動向です。
参考：公益社団法人 東日本不動産流通機構「Market Watch サマリーレポート <2018 年10~12 月期>」
こちらの資料では、中古マンションがもっとも動く時期は、1月～3月期とされています。他の時期が全然動かないというわけではありませんが、売却を検討するなら1月～3月期を中心に考えるのがセオリーです。
不動産投資は出口戦略が大事です
残債を残したまま物件の売却を考えるのは危険です。損してしまう可能性があるからです。不動産投資を始める時点で、手仕舞いをする時のことも考えておきましょう。
出口戦略を考える上で重要なポイントは、
✅ 資産価値を下げない
✅ 頭金を多めに入れておく
この2点です。
資産価値を大きく下げなければ売却で損をする可能性は低くなります。売却時期については、 公益社団法人東日本不動産流通機構が毎期ごとにマーケットレポートを公表していますので、こちらを参考に市場の動向を読み解きましょう。
売却時期はセオリー通りに行かないこともありますので、市場の状況をよく見極めることが大事です。
無計画な運用は最終的に損をする可能性が高くなりますので、運用設計はプロからアドバイスをもらったり、経験豊富な投資仲間からサポートしてもらいながら決めていきましょう。
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