不動産投資には、新築、中古マンション、区分所有、アパート経営や借地などさまざまな投資形態が存在します。
この中でも、もっともポピュラーな投資対象はワンルームのような区分所有タイプです。
実際にワンルームから始める方は多く、サラリーマン投資家の多くの方がワンルーム投資をしています。いきなり中古アパート投資は敷居が高いように思われるためワンルームから始める方が多いのですが、実は区分所有や新築一棟投資と比べると、中古アパート投資はメリットが多く初心者向けのおすすめ投資物件です。
この記事では。中古アパートの投資について詳しく解説しています。
不動産投資を検討するにあたって、「中古アパート投資ってどうなんだろう。手堅く収益がでるなら検討してみたい」と考えている人はぜひご覧ください。
目次
中古アパート投資をすすめる理由
不動産投資初心者にとって中古アパートの一棟投資は敷居が高いように見えますが、実は大いに有り得る選択肢です。予算の範囲内であれば、最初から中古アパートの一棟投資に挑戦してみてるのは”良い選択”です。
中古アパート投資のメリットは以下の3点が挙げられます。
利回りが高い
一般的に家賃に対して物件価格が安いため、相対的に利回りが高いのが中古アパート投資の特徴です。
中古アパートの一棟物件をうまく運用し、着実にキャッシュフローを出すことで次の投資物件の原資にしたり、純資産を拡大することができるのです。
物件価格に占める土地の割合が大きいため、経年による物件価格の下落が抑えられていて、新築に比べて賃料の低下が穏やかである点も利回りの確保の要因となっています。
初期投資費用を抑えられる
中古アパートの投資では、新築と比べて物件価格を大きく抑えることができます。
物件の立地にもよりますが、都心から少し離れた郊外でも3000万円台の中古アパートが存在します。新築ワンルームの区分所有だと2000万円くらいする場合も多いことを考えると、中古アパートのほうがお得です。
中古で買う場合は不動産仲介手数料がかかりますが、不動産会社が売り主の場合は無料のケースもありますし、値引きに応じてくれる不動産会社もありますので、物件購入にあたっては入念な下調べをしておくことをおすすめします。
高い節税効果
一棟アパートの場合、木造の物件も多いので減価償却費を多めにとることができます。したがって、所得税や住民税の節税効果が高まるのです。
RC造や鉄骨造の場合、一棟アパート、区分マンションでも減価償却期間が長くなるので、節税効果があまり期待できません。一棟中古アパートの投資は、選択肢の広さにより節税効果が期待できるケースもあるのです。
中古アパート投資の注意点
中古アパート投資は高い利回りを始めとしていくつかのメリットがありますが、必ずしもいい面だけではありません。中古アパート投資のデメリットと対策について解説していきます。
修繕の出費がある
中古物件では経年劣化のため、それなりの年月運用していると必ず修繕リスクが伴います。修繕リスクは建物を扱っている以上、どうしても避けることができません。
修繕リスクの具体的な内容は、室内修繕と屋上や屋根の手入れ、防水工事です。長期入居者が退去して室内をフルリフォームした場合、単身者向けの部屋でおおよそ20万円前後、ファミリー物件で30万円～100万円程度かかります。
屋根や屋上の修理や防水工事はさらに高額な費用がかかり、10年、20年のスパンで行う工事費用がおおよそ200万円～400万円程度かかるとされています。
中古アパートを買う時は売り主から、修繕履歴を教えてもらいましょう。逆算して考えると運用中にどの程度の修理が必要なのかわかるので、積立の計画をたてることができます。
長期ローンが通りにくい
法定耐用年数が少ない、もしくは超過している中古アパートは長期融資を受けるのが難しい傾向があります。アパートローンはできるだけ融資で運用したいところなので、残念なデメリットです。
長期融資が組めないと利回りが高くてもローンの月額支払が多すぎて、借り入れレバレッジを効かせたキャッシュフローを出すのが難しくなります。
対策方法は、耐用年数が少なくても長期融資に対応してくれる金融機関を探すことです。法定耐用年数が少なくても、別の視点から見て金融機関にメリットがあれば長期融資に応じてくれることもあるのです。
アパート一棟投資が収益が出やすい理由
アパート一棟投資は区分所有の物件よりも収益が出やすいのには、理由があります。アパート一棟投資の収益性について解説します。
木造の一棟造りだと節税効果が高い
中古アパートのデメリットとして、法定耐用年数が少ないため長期融資が受けにくいという点がありますが、逆に高い節税効果が得られます。法定耐用年数が少ないと、1年間に計上できる減価償却費用が大きくなり、結果として建物に関わる税金が安くなるのです。
資産拡大のしやすさ
区分所有を考えると利回りが高めのワンルームマンションを検討したいところですが、資産拡大のためにワンルームを数十件運用するのは、管理に手間がかかり効率的とはいえません。
一棟アパートは一度の取引である程度の数量を確保できるので、資産規模を拡大するにあたって、取引の手間や管理の煩わしさがありません。物件が郊外にあることが多く、投資対象とす投資家が少ないこともあって一棟アパートは狙い目なのです。
売却がしやすい
アパート一棟投資は、残債の額よりも売却できる金額が高い期間が長くなるので売却がしやすくなります。残債の額よりも売却金額が低いと、ローンを組んでいる金融機関から一括返済を求められる時に払いきれないのです。
新築ワンルームマンションを買うと、残債が長い間売却金額を上回ってしまうケースが多く見られます。このような場合、一括精算のためのお金を持っていない場合は、売りたくても売れない状態となってしまうのです。
中古アパート一棟投資を始めるなら
中古アパート一棟投資を始めるにあたって、見るべきポイントはどのような点があるのでしょうか。
投資の目的を決める
長期的な資産形成、住民税、所得税の節税など、目的によって選択する物件が異なります。
長期的な資産形成の場合、家賃が高めに設定できる築浅物件が良いです。
住民税や所得税の節税をお考えの方は、減価償却期間の短い築22年以上の古い物件がオススメです。
不動産業者はポータルサイトで探す
ポータルサイトで”不動産業者”を探すことがポイントです。
ポータルサイトに掲載されている物件は、その時点で売れ残っている可能性が高いので、安易に選ばずに価格や利回りなど相場感の確認のために見るのです。目当ての物件を多く扱っている不動産会社へ目星をつけ、良い物件情報を手に入れるために問い合わせてみましょう。
商談時の注意点
良い物件があると、実際に不動産業者を訪問して商談にはいるのですが、その時に気をつけるべき点が2点あります。
・購入意思があることをしっかりと伝える
・気に入った物件以外は買わない、その場で判断しない
その場で決済を求められても、安易に判断しないのは大きな買い物をするときの鉄則ですが、購入意思の有無をはっきりさせないのはよくありません。不動産業者は購入意思がある人に向けて物件を紹介しますが、意思のない人にはしっかりとした案内をしてくれません。購入の意思を伝えた上で、しっかりとした判断が必要となるのです。
利回りが高く売却もしやすい中古アパート投資
中古アパートの投資は初期費用を抑えることができ、利回りも確保しやすいので収益が出やすい特徴があります。
具体的理由の一つとして、家賃の下落が緩やかな点が挙げられます。ある程度の利回りを確保したまま、運用を進めることができるのです。
不動産投資は資産運用の中でも価格変動リスクが少なく、中でも良い中古アパートは手堅い運用を行うことができます。中古アパートの運用が気になる方は、まずは勉強と情報収集のために不動産投資セミナーに参加してみてください。
不動産投資セミナー
人気の不動産投資セミナーです。東京・大阪・福岡など首都圏を中心に多くの不動産投資専門家によるセミナーが開催されています。不動産投資を始める前に是非勉強して下さい。
