新型コロナウイルス感染拡大は、日本経済に大きなダメージを与えています。「今後、サラリーマンでも永続的に働ける保証があるわけではない…」と多くの方が不安な気持ちになり、経済基盤を安定させたいと思う方が増えました。このような時代背景で人気を集め出しているのがボロ戸建て投資です。
放置されているボロ家を住める状態まで改修して、賃貸経営を行っていく投資方法です。年収200万円のサラリーマンでも始められる不動産投資として注目を集めているのです。
この記事では、ボロ戸建て投資の魅力と、気をつけるべき注意点を解説します。ローンを組んで不動産投資をすることに抵抗があった方は、この方法で大家さんになることができます。
目次
そもそも「ボロ戸建て」とは
ボロ戸建ては中古戸建ての1種です。区別基準は定められていませんが「築40年以上」の物件を指すことが多いです。他の種別との違いは下記の通りです。
| ボロ戸建て | 中古戸建て | 新築戸建て | |
|---|---|---|---|
| 利回り | 12％前後 | 9％前後 | 5％前後 |
| 築年数 | 築40年以上 | 築40年未満 | 新築 |
| 販売価格 | 100万円以上 | 500万円以上 | 1,000万円以上 |
| 特徴 |
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| メリット |
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| デメリット |
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ボロ戸建て投資の5つの魅力
まずは、ボロ戸建て投資の4つのメリットをご紹介します。
ローンを組まずに投資が始められる
不動産投資に興味を持っても「ローン＝借金」と捉えがちな人は、投資をすべきか迷い不安になりがちです。賃貸経営に失敗して莫大な借金が残ることだけは避けたいと考える人もいます。
中古や新築の物件を購入する場合は、1,000万円以上の自己資金が必要になるケースが多いです。しかし、築40年以上の物件であれば立地場所でも異なりますが、100万円～500万円で購入できます。これぐらいの金額であれば、ローンを組まずに購入することができます。
高利回りの賃貸経営を実現できる
基本的に不動産投資の利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で算出します。そのため、年間家賃収入が低くても、物件購入価格を安く抑えれば高利回りが実現できるのです。
ボロ物件は価格が安いですが、リフォームする必要はあります。DIYしてリフォーム費（物件価格）を安く抑えて、高利回りを実現する不動産投資家も多く、利回り30％以上で運用する上級者もいます。30％以上の利回りは難しいかもしれませんが、10％以上の利回りを出すことは一般の方でも可能です。
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初期費用の早期回収が見込める
ボロ家戸建て投資は、約10％と高利回りを実現できる不動産投資方法です。例えば、500万円（リフォーム費用込）のボロ戸建てを購入して、毎月6万円の家賃収入を得る場合だと、約9年間で初期費用が回収できます。
初期費用が回収できれば、更地にして土地を売却したり、その他の土地活用を考えたり、さまざまな出口戦略が考えられます。
戸建ての人気は高く、空室リスクが低い
戸建ての賃貸物件は、子どもがいるファミリー層や、ペットを飼っている方から大変人気があります。需要が高いわりに供給が追いついていない状態のため、比較的早く入居者をつけることが可能です。また1度入居してもらえば、長く住み続けてくれるケースが多く、空室に悩まされることが少ないです。掃除も入居者が行うため、物件管理も手間がかかりません。
不動産投資家として成長できる
ボロ戸建投資を経験しておくと、不動産投資家に必要な知識が得られます。まず、建物の構造を確認しなければいけず、賃貸経営が行えるようにリフォーム工事を行っていかなければいけません。
外観が良くない物件へ入居を希望する方は少ないため、どのような内装で魅力を伝えていくかプレゼン能力も必要となります。このようにさまざまなスキルが求められるため、経験しておけば不動産投資家として成長できます。
ボロ戸建て投資の落とし穴
ボロ戸建て投資の魅力をご紹介しましたが、落とし穴となるデメリットもあるので注意してください。ここでは、ボロ戸建て投資のデメリットについてご紹介します。
構造的欠陥は修繕費が高くなる
ボロ戸建て投資向けの物件を購入する場合は、構造的な欠陥が出ていないかを確認しなければいけません。躯体の欠陥、シロアリ、雨漏れなどが発生している恐れがあり、このように耐震性に影響が出る部分の修繕工事には莫大な費用がかかるので注意する必要があります。
これらの構造的欠陥は、建築知識を持たない素人では判断が難しく、物件選びで失敗する投資家も少なくありません。そのため、物件選びは専門知識を持つ業者と行いましょう。
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収益化までタイムロスが生じる
人が住んでいない物件は劣化が早まると言われています。劣化した物件は、人が住める状態ではないため、リフォーム業者に依頼したり、DIYしたりで部屋を住める状態にする必要があります。このような修繕工事には時間がかかるため、収益化するにはタイムロスが生じます。
再建築が行えない場合もある
ボロ家投資を始める場合は、出口戦略を考える必要があります。更地にして土地売却する、建て替え工事をするなど、さまざまな出口戦略があります。しかし、建築基準法が改正され続けた結果、再建築不可に指定されている土地も存在します。
再建築不可に指定されている土地や建物を購入してしまうと、更地にしても土地の買主が見つからず、建て替え工事も行えません。このような再建築不可に指定されている物件の購入は控えてください。
火災保険料を事前に確認する
日本は震災大国のため、不動産所有者は火災保険に加入しておくと安心できます。しかし、築40年以上を超えている物件は火災リスクが高くなっているため、保険会社が火災保険の加入を認めてくれないこともあります。
また、保険会社が加入を認めてくれても、老朽化状態が酷い物件は火災リスクが高いとみなされてしまうので、火災保険料が高く付きます。そのため、ボロ戸建て投資を始める場合は、火災保険料がいくらになるかを確認しましょう。
入居者トラブルが起こりやすい
ボロ戸建て投資は、賃金を低く設定しても高利回りを実現できます。また、賃貸物件で戸建ての流通は少ないため、入居者募集の際にも差別化が図れます。しかし、ボロボロの築古の物件を希望される方は限られるので注意しなければいけません。一般的に入居希望者は、属性が悪いケースが多いです。
属性が悪い方と賃貸借契約を結んでしまうと、家賃滞納やルールを守って生活してもらえないなどのトラブルが出てきます。家賃滞納の状態が続くと収支計画が崩れてしまうので注意しましょう。
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— owners.media (@OwnersMedia) October 7, 2020
建物は専門家に見てもらうことが必要
ボロ戸建ては、初期費用が安く高い利回りが実現できます。ボロ戸建ての中には「相続で家を受け継いだけど、利用しないまま放置してしまっている」「処分方法に困っている」などのような物件も多く、驚くほど安い価格で販売していることも多いです。
このような物件を購入すれば、10％以上の利回りも実現できます。
近頃は、DIYで修繕をする投資家も増えてきて、ボロ戸建て投資は注目を浴びています。
しかし、建物の構造が丈夫であるかを専門家に見てもらうなどは必要です。そのため、ボロ戸建て投資に興味がある方は、専門業者に相談をしてみてください。
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