不動産投資の物件選びは、どのようにすれば良いか悩むものです。
チェックリストを活用すれば、不動産投資初心者でも空室リスクや修繕リスクが低い物件選びができます。
良い投資物件の選び方、良い事業の選び方、出来る人は目利きのポイントを押さえているとつくづく思う。
— ナッポー (@KwasmY) February 3, 2021
不動産投資で成功するためには、目利きが大切です。これらが分からない方は、チェックリストで必須項目を確認しておきましょう。ここでは、不動産投資に役立つチェックリストをご紹介します。ぜひ、投資物件を購入する際はチェックリストを活用してみてください。
投資物件のチェックリスト-建物編-
投資物件を購入する際に、莫大な修繕がかかる建物は避けるべきです。どのような建物に気を付けなければいけないのでしょうか？まずは、投資物件を購入する際の建物自体のチェックポイントをご紹介します。
1.外観の基礎部分にヒビが入っていないか
外観の基礎部分は、何度も起きる地震や気温の変化の影響でヒビが入っていることがあります。大きなヒビが入っている建物は購入するのは控えましょう。基礎部分のヒビの補修がされていない建物を購入すると、莫大な修繕費用がかかります。
2.部屋が傾いていないか
部屋に入った時には、建物が傾いていないかビー玉を転がして確認してみましょう。建物が傾いていると健康被害が生じる恐れがあります。それだけではなく、建物の耐久性も損なわれます。さまざまなリスクが及ぶので、部屋の傾きは必ずチェックをしましょう。
3.雨漏れなどの補修履歴があるか
雨漏れの補修履歴がある建物は購入を控えましょう。雨漏りが起こる原因の多くは、建物の老朽化です。外壁や屋根などのひび割れや剥がれ、屋上やベランダに施した防水加工の剥がれなどが原因となっています。
また、新築で雨漏りしている場合は施行不良であることが多いです。雨漏りの修理費は高く、建物も劣化している証拠なので、雨漏れなどの補修履歴があるかは良く確認しましょう。
4.水回り設備の修繕は必要にならないか
水回り設備をチェックする場合は、必ず水を出して確認してみてください。水圧を確認したり、水漏れが発生しないかどうかを確認しましょう。また、他の部屋で水回り設備の修繕が行われたかどうかを賃貸管理会社に聞いてみることをおすすめします。
他の部屋の修繕履歴が分かれば、どれぐらいで設備交換をしなければいけないかが予測がつきやすくなります。
5.廊下の幅や高さを確認する
廊下の幅や高さも賃貸経営に影響します。近頃は、天井高のある部屋が人気です。天井高が低い場合は、圧迫感を感じてしまう人もいます。そのため、自分でも天井高が低いと感じる場合は、購入するかどうかを良く検討しましょう。
投資物件のチェックリスト-属性編-
投資物件を選ぶ際は、他の入居者の属性も確認しておきましょう。他の入居者の属性が悪いと入居者トラブルに巻き込まれてしまいます。その結果、長く住んでもらえません。そのため、投資物件を選ぶ場合は、どのような入居者がいるかも確認してください。入居者の属性は以下の方法で確認します。
1.掲示板に落書きがされていないか
共有部分に貼り出されている掲示板に落書きがされていないか、剥がれてきていないかを確認してください。小さな子供がいる場合は、掲示板に落書きされていたり、剥がれていたりすることが多いです。
2.ゴミは正しく分別されているか
内見する際にゴミ捨て場は必ずチェックをしてください。燃えるゴミと燃えないゴミが正しく分別されているかを確認してください。また、時間を守ってゴミ捨てをしているかも確認しましょう。
ルールを守らずにゴミを捨てると害虫が湧き、入居者トラブルに発展するので注意しなければいけません。
3.駐輪場はキレイに整備されているか
駐輪場もチェックポイントです。新築時には自転車置き場が指定されていますが、2台目の自転車を購入する方などルールを守らずに自転車を置いている場合があります。
駐車場はキレイに整備されていないと非常に使いづらく、入居者の不満が募る場所です。そのため、駐輪場がキレイに整備されているかも確認しておきましょう。
4.騒音などは気にならないか
投資物件の内見は、最低でも昼と夜の2回は行いましょう。夜の時間帯は他の入居者が帰宅してきています。そのため、どのような入居者が住んでいるかが良く分かります。昼間の内見時には騒音が気にならなかったのに、夜の内見時には騒音が気になるということは良くあるので注意してください。
投資物件のチェックリスト-管理編-
投資物件を選ぶ際は、賃貸管理も極めて重要です。共有住宅の購入を検討している場合は、管理体制が整っているかも良く確認してみてください。賃貸管理会社の管理体制は、以下のように確認していきます。
1.共有部分の清掃は行われているか
共有部分にゴミが落ちていたら、入居者は不快な気持ちになります。しかし、共有住宅では、ゴミが落ちていても責任の所在が明らかではないという理由から、放ったらかしにされることが多いです。
そのため、賃貸管理会社はクレームが発生する前に清掃を行います。
共有部分の清掃状況を見れば、信頼できる賃貸管理会社であるかを見極められるはずです。そのため、共有部分は隅々まで確認をしておきましょう。
2.賃貸管理会社は親身に対応してくれそうか
内見で気になった箇所があれば、賃貸管理会社に尋ねてみましょう。もし、質問内容に悩んだ場合は、他の部屋で水回り設備など交換はされたことがあるのか等を尋ねてみてください。賃貸管理会社が、相談しやすくて頼りになりそうであるかは必ず確認しておきましょう。
3.信用できる賃貸管理会社であるか
賃貸管理会社を選ぶ際は、実績が豊富な会社であるかを確認してください。豊富な実績を持っている賃貸管理会社であれば、入居・管理・退去手続きに関するさまざまなノウハウを持っています。
また、実績とは別に財務状況を確認しておくことをおすすめします。財務状況が良い賃貸管理会社であれば信用して問題ありません。
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投資物件のチェックリスト-立地編-
建物や入居者、管理体制を確認したら立地条件など周辺を歩いて確認しましょう。立地条件は以下のような方法で確認していきます。
1.商業圏で人口が多いエリアであるか
日本は少子高齢化で人口は減少傾向です。2018年の人口数は1億265万人ですが、2100年には7,469万人になると国連で予測されています。そのため、投資物件を購入しても「入居者が決まらない」という悩みを抱える物件オーナーは増えると考えられます。
このような悩みを抱えないためにも、商業圏で人口が多いエリアであるかを確認しましょう。都市の再開発予定があるかを確認しておくと、人口が増えていくエリアかどうかを見極められます。
2.駅から徒歩圏内の場所であるか
1R物件などのマンション投資をお考えの方は、駅から徒歩圏内の場所であるかを確認しましょう。学生や社会人が生活しやすい物件であれば、空室リスクを下げることができます。
都市部にアクセスしたいと思う入居者は多いため、簡単にアクセスできる立地場所であるかを確認しましょう。
3.商業施設は近くにあるか
生活をする上で商業施設が近くにあるかも重要です。家の近くにスーパーなど商業施設がある物件は生活がしやすいと人気です。そのため、物件周辺の環境も良く調べましょう。
4.治安が良い場所であるか
入居者が安全に暮らせる治安が良い場所であるかも不動産投資を行う上で重要です。入居者のターゲットを単身女性やファミリー世帯に設定している場合は、治安が良いことは欠かすことができない条件です。そのため、犯罪情報マップを活用してエリアの治安を確認しましょう。
参考：警視庁『犯罪情報マップ』
5.浸水リスクのない場所であるか
日本各地で豪雨の被害が発生しており、自然災害を気にする方も増えてきました。また、浸水をすると修繕費用もかかります。そのため、浸水リスクのない場所であるかハザードマップで確認しましょう。
物件選び時にはチェックリストを活用しよう
不動産投資の物件選びでは、17のチェック項目を確認していきましょう。それぞれの項目に該当している物件であれば、空室リスクや修繕リスクが避けられて、高い利回りが期待できます。ぜひ物件選びの参考してください。
特に人気が高まっている空き家投資は、物件の状態など緻密なチェックが必要です。失敗を避けるため、専門業者に相談することをおすすめします。
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