賃貸経営をする上で、物件管理業務を委託する不動産オーナーは多いです。物件管理業務を委託すれば、管理業務の手間が省けて不労所得を得られるからです。
しかし、賃貸管理会社とトラブルになり、委託先を変更せざる得ない状況に陥る不動産オーナーは珍しくありません。
もし今あなたが、賃貸管理会社を変えたいと思っているなら、委託先へ契約解除を告げる前に、まずこの記事をお読み下さい。
✅ ほかのオーナーがどのような場合に賃貸管理会社を変更しているのか
✅ 実際の変更手続きはどのようにおこなうのか
✅ 変更するときには何に注意するべきか
これらを確認してからの方が、賃貸管理会社の変更はうまくいきます。
目次
賃貸管理会社を変えたいと思うキッカケ
「建物の共有部分が掃除をされていなくて困っている…」「滞納者の家賃回収率が低すぎて悩んでいる…」など不動産オーナーが抱える悩みは、それぞれ異なります。多くの不動産オーナーは、どのような場合に賃貸管理会社を変えたいと思うのでしょうか？ここでは、賃貸管理会社を変えたいと思うキッカケについてご紹介します。
担当者との相性が悪い
賃貸管理会社の担当者と意見や価値観が合わないと、さまざまなトラブルが起きて揉めてしまいます。不動産オーナーの立場としては、入居者には長く住んでもらうために、委託料を支払ってまで、物件管理業務の依頼をしているのです。
しかし、入居者トラブルが発生したときに迅速に対応してもらえなかったり、真摯に対応してもらえなかったりするケースも少なくありません。このように、理想とする賃貸管理が行えない場合、担当者と相性が悪いと認識して変更に踏み切ります。
要求を改善してもらえない
賃貸管理会社では得意分野と不得意分野があります。空室対策や入居者募集の能力は差が出やすいです。そのため、不動産投資の経営に関する能力が低い賃貸管理会社に委託すると、空室期間が伸びてしまい、家賃収入が得られない事態になります。
日本人は人情を大切にするため、すぐに契約解除に踏み切れる不動産オーナーは少なく、しばらくは我慢する方が多いのですが、何度も要求を出しても改善される見込みがない場合は変更するキッカケになります。
物件管理が適切に行われていない
賃貸管理会社は、物件管理も大切な業務の1つです。物件の外観や内観に関係する部分の管理業務を担っています。このような物件の掃除が行き届いていない場合は、入居者の満足度が下がってしまい、空室リスクが上がります。
また、物件を適切な方法で管理しなければ、不動産価値も下落していくので注意が必要です。物件管理が適切に行われているかを確認した際に、「安心して任せられない」という判断に至った場合に変更されています。
賃貸管理会社の委託費が高い
賃貸管理会社の委託費が高いから、委託会社を見直す不動産オーナーも多いです。しかし、依頼先は、「委託費が安いから」で決めてはいけません。
サービスの品質と価格が適正かどうかで判断してください。物件管理業務も適切に行われていないのにも関わらず、高額な委託費を請求してくる賃貸管理会社であれば変更します。
補足：賃貸管理会社の倒産
賃貸管理会社は、管理手数料が安定的に入るため、一般的に倒産しにくい会社だといわれています。しかし、不動産開発などグループ企業の場合、他の事業に失敗して倒産してしまうことがあります。
このような状態に陥った場合は、変更しなければいけません。また、敷金が返還されない可能性もあるため、依頼先を決める際に経営状態は良く確認してください。
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賃貸管理会社を変えたい際の手順
賃貸管理会社を変えたい場合にどのような手順で手続きをすれば良いのか、変更する手順をご紹介します。
1.管理委託業務契約書を確認する
現在、建物の管理をお任せしている不動産管理会社との契約内容を確認してください。契約を解除する場合は、3ヵ月前に解約したい旨を伝えなければいけないなど、契約書に規定は記されているはずです。基本的に契約内容に従わなければいけません。まずは管理委託業務契約書すべてに目を通してください。
2.管理会社の変更目的を明確にする
賃貸管理会社を変更するキッカケは、人それぞれ異なります。現在の賃貸管理会社の不満点をまとめてみて、変更目的を明確にしておきましょう。どのような点が不満だったのかを明確にしておくことで、どのような管理会社に依頼すれば良いかが分かるようになります。
3.新たな賃貸管理会社を探す
要望に見合う賃貸管理会社を探していきます。候補は最初から1社に絞り込むのではなく、複数の業者を比較検討してみてください。ホームページだけでは分からない部分もあるので、最低3社は話を聞きます。
4.旧賃貸管理会社に解約通知をする
旧賃貸管理会社に解約通知書を送る際は、必要事項が記載されていないと効力が発生しないため、3つの事項が盛り込まれているかを良く確認しましょう。
- 管理委託契約の契約締結日はいつなのか
- 管理委託契約書の第何条に基づいた解約なのか
- いつ契約が解約されるのか
5.新たな賃貸管理会社と契約する
契約締結は前の賃貸管理会社で経験済みですが、2度目の契約でも不明点が出た場合は、担当者に質問をしてください。また、契約書の約款に記載されている内容が不利なものになっていないか良く確認してください。
6.新旧賃貸管理会社で引き継ぎ業務が行われる
入居者から預かる敷金などの引継ぎ業務が行われますが、きちんと引き継ぎ業務が行われているかをチェックしましょう。管理会社に丸投げをしてしまうと不測のトラブルを招いてしまうため、必ず自分で確認するのです。
賃貸管理会社を変えたい場合の注意点
賃貸管理会社を変えたい場合は、いつでも変更ができますが注意しなければいけないこともあります。ここでは、変更する場合の注意点をご紹介します。
振込口座の変更を通知しなければいけない
家賃回収の代理でもある賃貸管理会社を変更すれば、必然的に振り込み口座も変わります。変更することを入居者に通知しなければいけません。入居者に伝えなければ、前の賃貸管理会社の口座に振り込まれてしまい、後にトラブルに発展します。入居者側は悪くないのに、滞納状態になってしまうという事態は避けましょう。
保証会社の契約が切れてしまう
賃貸管理会社が変更されると同時に、保証会社が利用できなくなることも多いです。このような状態を認識しないまま、放置してしまうと、「保証会社利用なし」「連帯保証人なし」という状態になり、滞納トラブルに対処できなくなるため、新たな保証会社を利用するか連帯保証人を立てるようにしましょう。
引継ぎがスムーズに行われない
契約を解約された賃貸管理会社は良い気分はしません。そのため、引継ぎ業務が滞ってしまうことがあります。引継ぎ業務を任せっきりにするのではなくて、しっかり引継ぎ業務の内容と進捗を確認してください。
変更手順と注意点について理解してから行動に移す
今回は、賃貸管理会社を変えるキッカケとなる原因と、実際の変更方法について解説しました。
賃貸管理会社への不満が爆発し、一時的な感情に任せて解約！というのは良くない選択です。
賃貸管理会社を変更すると、入居者に振り込み口座の変更を通知しなければいけなかったり、保証会社との契約が解約になったり、もちろん客付けにも影響が出るからです。また、新旧の賃貸管理会社で引継ぎ業務がスムーズに行われないこともあります。
そのため、変更手順と注意点について理解を深めた上で、手続きをしてください。
もちろん、自分自身でも物件管理は行えます。自主管理に興味がある方は不動産投資セミナーを活用して、どちらの方法が自分に合っているか判断してください。
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