近頃、ワンルームマンションの投資を始めるサラリーマンが増えています。不動産投資家の職業別の割合で確認すると約5割の方がサラリーマンです。
しかし、誰しもが儲けられるというわけではなく、失敗してしまいお金を失ってしまう可能性も秘めています。そのため、本当に不動産投資を行えば、利益を回収できるのか、失敗例を考慮して検討しましょう。ここではワンルームから不動産投資を始めてみるメリットと、ワンルームマンション投資の失敗を避けるためのポイントについて詳しく解説します。
目次
ワンルームから不動産投資を始めるメリット
ワンルームマンション投資は、なぜ人気を集めているのでしょうか？ここでは、ワンルームマンション投資を行うメリットをご紹介します。
少ない頭金で始められる
ワンルームマンションは所有物になるため、購入時には不動産ローンの融資を利用することができます。そのため、サラリーマンなどの安定した収入があれば始めることができるのです。自己資金が少額でもマンションを購入することができます。中には、低金利を活用して、フルローンで不動産投資を始める方もいるのです。
【ローンを借りる際のポイント】
月々の返済額を考慮して、金融機関からローンを借りることをおすすめします。また、ローンを借りるときは固定金利を選んだほうが、長期的な支払額が固定されるため、収支計算が行いやすいです。
家賃収入が不労所得になる
不動産投資を購入後に入居者が見つかれば、入居期間の家賃収入は不労所得になります。入居者は翌月に退去するということは滅多にありません。そのため、投資用物件を所有していれば、毎月安定的に家賃収入が入ってくることになります。
不動産管理会社に委託できる
投資用物件の管理は、不動産管理会社に管理費を支払えば委託できます。管理会社との信頼関係が大切になってきますが、優良な管理会社に委託できれば、自動的に家賃収入が入ってくることになります。そのため、不動産知識が完璧！というレベルに達していなくてもオーナーになることができるのです。
生命保険金の対象になる
投資用物件を購入する時には、団体信用生命保険に加入する義務があります。物件の購入者が病気や事故で亡くなったり、働けなくなったりした場合は、ローン残高を保険で補填できるという便利な制度です。この制度を利用すれば、生命保険金として活用できます。
所得税や住民税の節税対策になる
資産運用の中でも、不動産投資は医師や弁護士など高年収な方から人気を集めています。このような方は、課税所得額が高くて高額な税金を支払わなければいけません。不動産物件を購入すれば、物件購入価格を所得額から差し引けるため、大きな節税対策になります。
ワンルームマンション投資の失敗例
ワンルームマンション投資で失敗する理由はなんなのでしょうか？ここでは、失敗例のケースを確認しておきましょう。
失敗例１：入居者が退去して収益が低くなった
ワンルームマンションは単身者向けなので、就職や結婚を機会に退去する方が多いです。そのため、想定していた入居期間よりも短い賃貸契約で終わってしまうことも少なくありません。退去後に空室期間が長くなり、利益が低くなってしまい失敗してしまうケースが多いです。
失敗例2：不動産投資の利回りから収支計算ができなかった
不動産投資は長期スパンの投資のため、収支シミュレーションを計算しなければいけません。不動産投資の利回りは約5％と言われていますが、退去時に必要となる修繕費用、経年劣化によるリフォーム費用や設備入れ替え費用は、しっかりと考慮しておかなければいけません。設備やリフォームでは、1回に10万円以上の支出になるため、収益計算を考慮する際に含んでおきましょう。
また、最終的には投資物件は売却するため、出口戦略も考えなければいけません。このような計算ができず、ワンルームマンション投資で失敗してしまう人も多くいます。
失敗例3：家賃収入と経費の割合を考えていなかった
ワンルームマンションのランニングコストが安いため安心という訳ではありません。ランニングコストは安くても、大事なのは家賃収入との割合です。ランニングコストが家賃収入に対して割高だと収益性が悪くなってしまいます。また、修繕積立金は増額リスクが大きいため、事前に修繕計画をチェックして、増額リスクを確認するようにしましょう。
ワンルームマンション投資の失敗を避けるためのポイント
ワンルームマンション投資は失敗してしまう恐れもありますが、確率を抑えることはできます。ここでは、投資の失敗を避けるためのポイントをご紹介します。
需要が高い都心エリアを選ぶ
東京や大阪など都心エリアは、単身世帯から高い人気があります。エリアを選ぶときは、エリア動態や最寄り駅の乗降客数、人気の主要施設を調べてみてください。貸借人が集まりやすいのであれば、入居者が退去しても、新たな入居者をすぐに見つけることができるはずです。また、駅に近い物件や人気施設の近くにある物件は、退去率自体も下がります。
競合物件と差別化を図る
ワンルームに入居希望する人の多くは単身者です。単身者が喜ぶ部屋作りを行えば、空室対策に繋がります。人気の設備を導入したり、セキュリティ強化をすると需要が増えて、賃貸物件としての資産価値が上がります。
また、最近では空き家投資がブームになっており、物件価格500万円程度の空き家を購入、リフォームする方も増えてきているのです。空き家投資であれば、ワンルームと同等の賃金で一軒家に住め、競合物件自体の数が少なくなり手堅い投資が行えるとして、不動産投資家から人気を集めています。
経年劣化に備えて修繕積立の計画を立てる
不動産投資は安定的な不労所得が入ることがメリットになりますが、物件の経年劣化は避けて通ることはできないことがデメリットになります。しかし、経年劣化に備えて、修繕積立の計画を立てておけば、資産価値を高く保ったまま維持することができて、高い収益を生み出すことができます。計画する場合は、年間計画を立てておきましょう。
ワンルームマンション投資でよくある話
サラリーマンの方はワンルームマンション投資を始める前に、良くある質問にも目を通しておきましょう。
新築マンションと中古マンションではどちらが良いのか？
新築物件の方が入居者は見つかる印象があるでしょう。実際に、新築物件は人気がありますが、ワンルームマンションに限定すると、手頃な家賃で立地条件や間取りの条件も良い建物が人気です。築年数はあまり重要視されません。
新築物件を購入すると、初期費用がかかるため、どうしても家賃を高く設定しなければいけません。それを踏まえると、中古物件の方が、すぐに収入につながります。また、投資上級者になると、中古の投資物件を複数所有する方も多いです。
マンションとアパートではどちらが良いのか？
マンション棟にもよりますが、賃貸物件は比較的低層階にあるのが理想的です。短期間利用する単身世帯では、低層階の家賃が安い物件が人気です。そのため、マンションとアパートのどちらが良いかは一概には言えません。しかし、女性の入居者を募る場合は、セキュリティが重要視されます。建物の種別よりも、立地条件や周辺環境、設備やセキュリティなどを考慮して物件選びをしてみてください。
ワンルームマンションは都心ではないとダメか？
立地条件の良し悪しが、入居率に直結します。ワンルームマンションを借りる方は、職場や学校への通いやすさを重要視しているため、生活に便利なロケーションが選ばれやすいです。そのため、東京・大阪・京都など都心エリアが人気です。
不動産投資は物件購入をして終わりではないとよく理解して
ワンルームから不動産投資を始めるメリットと失敗を避けるためのポイントについて解説しました。不動産投資は、物件購入をして終わりではなく、綿密な計画を立てて定期的に修繕をしていかなければいけません。このような準備ができる方は、ワンルームマンション投資に向いています。そのため、自分が不動産投資に合うかどうかを良く吟味してみてくださいね。
ワンルームマンション投資セミナー
人気の不動産投資セミナーです。東京・大阪・福岡など首都圏を中心に多くの不動産投資専門家によるセミナーが開催されています。不動産投資を始める前に是非勉強して下さい。
