「実家を相続したけど、誰も住んでいないのに固定資産税ばかり支払い続けている」といった悩みを抱えている人は多いです。少子高齢化社会で若い世代の人数が減っているので、物件が余ってしまうのは当然ですよね。
現状、日本に数多くある放置された状態の「空き家」を使い、新たな入居者を迎え入れて賃料収入を得る投資法があります。それが「空き家投資」で、不動産投資の中でも近年注目されている投資法です。
この記事では空き家投資を始めてみたい人のために、投資に潜むリスクについて解説していきます。投資である以上、ノーリスクで利益だけを受け取ることはできないので、空き家投資に失敗しないよう理解を深めていきましょう。
目次
空き家を持っていることが大きなリスク
基本的には、土地に建物が立っている場合、固定資産税軽減の特例を受けることができます。しかし、空き家の場合は適用外となるケースが発生しています。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体が「この空き家は特定の状態に当てはまる」と判断した場合、税金を軽減する特例が受けられなくなってしまうのです。これは政府の空き家対策の取り組みの一環です。
誰も居住していないのに所有している空き家に高額な固定資産税を支払っている人は多くいます。かといって、理想的な金額で売却できないことも多いですし、取り壊すのも費用がかかってもったいないですよね。
現在、日本全体の人口は減少傾向にありますが、物件の数はどんどん増加して推移しています。空き家の数も増えており、空き家率は年々上昇しているのです。平成25年には全国に820万戸もの空き家があるとのデータが明らかになり、悪化する空き家問題を背景に上記の特別措置法が作られました。
そこで注目されているのが「空き家投資」や「空き家再生ビジネス」と呼ばれる投資です。日本に数多くある空き家を有効活用し、利益を生む仕組みに変える投資です。
空き家再生ビジネスのリスク
「使っていないのに、空き家を持っているだけで多額の固定資産税を支払わないといけない」という空き家の持ち主の悩みもあり、「空き家再生ビジネス」が注目を浴びています。不動産投資の一種で、投資家が空き家を購入してリフォームし、住宅や店舗として貸し出す投資方法です。
今後も増えていくと考えられる空き家を有効活用する手段として注目されているのですが、ノーリスクで始められるものではありません。空き家投資に関心を持っているなら、次のようなリスクをしっかり押さえておきましょう。
改修工事の費用がかかる
空き家投資の最初の段階での失敗例で多いのが、住宅のリフォームに予想以上のお金がかかってしまった、といった事例です。空き家は人が住んでいた状態から手入れがされていないことも多く、新築に見えるほど綺麗にリフォームしようとすると、工事代金は高額になってしまいます。
もともと人が住んでいた家なので、基本的な設備はそのまま活かせる空き家を購入する、といった工夫が必要になるでしょう。改修工事の費用を安く抑えておけば、賃貸物件として安く貸し出せる可能性もあるので、割安さが魅力になり入居者を見つけやすくなります。
悪質な工事業者に依頼してしまう
空き家の改修工事を行う上でのトラブルで多いのが、改修業者の対応が誠実さに欠けていることが原因となるものです。最初は安い見積もりを提案してくれたのに、追加で「やっぱりここも直さないといけないので、追加費用が必要です」と言われ、予算を大きく超える工事代金になってしまった、というケースがあります。
適切な業者や金額を見極めて、と言われても、空き家投資が始めての人には何が適切なのか分からないですよね。セミナーを受講したり、物件見学ツアーに申し込むなどして、空き家投資の先輩や仲間と知り合うことも検討してみてください。困ったときに、「これって普通のこと？もしかして騙されてる？」と聞ける仲間がいると心強いですよ。
立地条件が悪く入居者が入らない
マンションやアパートを購入する不動産投資と異なり、空き家投資に特徴的なのは、駅から違いといった利便性以外にも「住む理由」を見出してもらえれば入居者が入ることです。例えば、車でないと行けない場所でも、田舎の静かな場所での暮らしに憧れている人が住んでくれるかもしれません。また、地方で古民家カフェを経営してみたい、という人が使う可能性もあります。築年数や建築構造がさまざまなのも、空き家の面白さです。
確かにこのような空き家投資ならではの特徴はあるのですが、立地条件が悪いと入居希望者を探すのが難しくなってしまうのは事実です。車が必要な田舎暮らしを好む人は一定数いますが、一般的には「駅やコンビニが近くて便利な場所に住みたい」と思っている人の方が多いものです。
空き家投資のリスクを回避するには
空き家再生ビジネスは投資なので、上手くいく可能性も行かない可能性もあります。前の項目では、上手くいかない方に絞ってさまざまなリスクがあることをお伝えしてきました。
具体的に、リスクを避けるためにはどうしたら良いのでしょうか。リスク回避の方法を見ていきましょう。
古家再生投資プランナーの勉強をする
投資を成功させるためには、正しい知識が不可欠です。「古家再生投資プランナー」という民間資格があり、資格の勉強をすると空き家投資の知識も身につけることができます。ネットや書籍にはまだまだ空き家投資の情報が少ないので、古家再生投資プランナーのオンライン講座を利用して知識を習得するのがおすすめの勉強法となります。
また、身近に古家再生投資プランナーの資格を取った人がいたら、相談してみると良いでしょう。リフォームに関するアドバイスをもらえれば、必要なところだけ改修工事ができますよね。
東京郊外など需要のある立地を選ぶ
一口に都会・田舎という切り分けで考えると、空き家投資は成功しにくいでしょう。アクセスしにくい地方の空き家は、綺麗にリフォームしたとしてもその場所に住みたい人は多く見込めないでしょう。また、都心はそもそも空き家が少ないのですが、不動産投資のライバルも多く、入居者確保の競争も激しいです。
このように考えると、都心にもアクセスしやすいものの、都内よりは地価が安く家賃も抑えやすい物件が良いでしょう。実際、千葉や埼玉には空き家投資の成功例がたくさんあります。
千葉・埼玉なら必ず成功するわけではありませんし、他の地域の空き家投資が必ず失敗するわけではありません。考え方の1つとして、需要と供給のバランスも気にしておくと良い一例です。
空き家専門の業者から物件を購入する
不動産投資はさまざまな専門知識によって成果が出る投資です。空き家投資に関しても例外ではありません。
プロの手によって再生された物件を購入すれば、リフォーム業者とトラブルになったり、想定外の改修費用がかかることはありません。
かといって、最初から空き家不動産業者にまかせっきりにするのではなく、初心者の方は少し知識を身につけておくと良いでしょう。
最近では、空き家に特化した不動産投資セミナーが開催されています。
信頼できる業者に出会えれば、問い合わせに対して誠実にサポートしてもらうことができますよ。
空き家投資を学んでみよう
社会問題化する増え続ける空き家。空き家投資に関わるリスクを紹介してきました。
物件の見極めが難しくデメリットもある空き家投資ですが、メリットも多くあります。空き家を購入するので、不動産投資の中では初期投資額が小さいことは大きなメリットです。それに伴い、一度収益化できれば初期投資額が小さい分、高利回りを実現できます。
魅力的な空き家再生ビジネスを成功させるためには、正しい知識と判断力が必要です。注目され始めている今、学びを深めて、他の投資家よりも一足先に空き家投資を始めてみませんか。
