「不動産投資の利回りは、どのように計算するのだろう…？」「平均的な利回りはいくらなのだろう…？」と不安を感じる方は多くいますが、自分で計算できるようになれば、理想の利回りを得られるかが分かるようになるため、不安が払拭されるはずです。
不動産投資の利回りの計算は難しく感じるかもしれませんが、一度覚えてしまうと簡単だったりします。この記事を読めば、不動産投資の利回りが計算できるようになるでしょう。ぜひ、利回りを自分で計算してみたい方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
不動産投資の利回りの計算方法
高い利回りの金融商品を選ぶことによって、安定した収入が期待できます。しかし、不動産投資の利回りは、一般的な考えと異なるため理解を深めておかなければいけません。
例えば、高い利回りを実現する空き家投資ですが、定期的に修繕費が必要になるため、結果的に理想の利回りが得られないというトラブルも少なくありません。このようなことを想定して、不動産投資は行いましょう。
不動産投資の利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」がありますが、これらの違いを覚えておくことが大切です。
想定利回り
想定利回りとは、満室状態における利回りです。一棟貸しのアパート経営の場合は、空室リスクも発生するはずです。このようなリスクを考慮せず、満室を想定した利回りのことをいいます。
(計算方式)
不動産投資で得た全ての収入÷物件価格×100
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対して、どの程度の家賃収入を得ることができるかを表す数値です。計算式からも分かりますが、管理費や修繕費などが含まれていないため、大まかな利回り計算をする際に使用されることが多いです。
（計算方式）
現在の不動産投資で得ている全ての収入÷物件価格×100
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税）を引いた具体的な利回りのことをいいます。物件購入前には実質利回りで具体的に計算してみることをおすすめします。
(計算方式)
（現在の不動産投資で得ている全ての収入―経費）÷物件価格×100
不動産投資の利回りの平均相場
不動産投資を行う上で、利回りの平均相場が知りたいという方もいるでしょう。ここでは、日本不動産研究所の「不動産投資家調査（2019）」で公表されている利回りの平均相場をご紹介します。
物件別の利回りの平均相場
| 利回り | |
| オフィスビル | 4.2% |
| 賃貸住宅 | 4.5% |
| 商業店舗 | 5.4% |
| 物流施設・倉庫 | 4.5% |
| 宿泊特化型ホテル | 4.4% |
地域別の利回りの平均相場
| 利回り | |
| 札幌 | 5.5% |
| 仙台 | 5.5% |
| 東京 | 4.5% |
| 横浜 | 5.0% |
| 名古屋 | 5.1% |
| 京都 | 5.2% |
| 大阪 | 4.9% |
| 神戸 | 5.2% |
| 広島 | 5.8% |
| 福岡 | 5,2％ |
不動産投資で理想の利回りを確保する方法
計画通りのキャッシュフローが実現できる理想の利回りを確保する方法は、主に5つあります。
1.表面利回りが高い物件を探す
物件探しの初期段階は、ポータルサイトやネット検索など、あらゆる方法で情報を収集しましょう。また、不動産会社に相談をすれば、ネット上に出回っていない非公開物件の情報を提供してもらえることもあります。そのため、多方面から、表面利回りの高い不動産投資物件の情報を集めましょう。
2.物件が持つ潜在能力を判定する
運営すれば、確実に期待通りの収益が見込める物件であれば、情報が出回ることはないでしょう。
不動産投資は、その物件の潜在能力を見極めて、ひと手間加えることが成功の秘訣となります。現金一括購入をするため、不動産会社と交渉して価格を値下げしてもらったり、自分自身でDIYや修繕を行ったりして、不動産価格を高めていくのです。
また、不便な場所にある不動産でも、地元の人しか知らない利便性がある物件であれば、期待以上の利回りが得られることもあります。
3.空室状況を調査してみる
表面利回りが高く見込めそうな物件を見つけたら、実際に空室状況を調査してみましょう。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを利用して、物件名の賃貸情報を調べてみてください。
空室で入居者を希望している場合は、その物件は、購入価値がありません。空室リスクを踏まえて物件選びをすることが大切となるため、必ず契約前に空室状況を調査してみましょう。
4.購入時に出口戦略を描いてみる
不動産投資は、入口戦略と出口戦略を考慮することが大切です。入口とは物件購入、出口とは物件売却を指します。賃貸経営は築年数が古くなっていけば、利益が得られなくなっていくため、最終的に売却も考えなければいけません。
売却後にトータルでプラスの収入になれば、不動産投資は成功です。そのため、不動産投資を行う前は、必ず出口戦略も考えましょう。
5.AIを活用して未来予測をしてみる
近頃は、さまざまな場面でAI（人口知能）が活用されるようになりましたが、不動産投資のシミュレーションでも活用されるようになりました。
シミュレーションに必要な情報を入力すれば、AIが利回りを出してくれるというサービスも登場しています。これらのサービスを活用するのも1つの方法でしょう。
不動産投資の利回りが高くても避けるべき物件
不動産投資は高い利回りが期待できる物件を選ぶべきですが、そのような好条件でも避けるべき物件があるため、次のような物件は選ばないように注意しましょう。
1.借地権物件
借地権とは、地代家賃を支払って他人の土地を借りることができる権利をいいます。建物は所有することができますが、土地は借りるだけになるため、毎月、地代家賃を支払わなければいけません。また、土地賃貸借契約更新時には更新料もかかります。
売却時には地主から譲渡承認を得らなければ、売却できないため大抵の場合は売却に苦戦します。
2.旧耐震基準で建てられた物件
1981年6月に耐震基準の大幅な見直しが行われて、それ以前に建てられたものを旧耐震基準の建物、それ以降に建てられたものを新耐震基準の建物と呼びます。
近頃は、震災被害が増えているため、耐震性に優れた家かどうかも物件探しの一つの基準となっています。そのため、空室率を下げるためにも、旧耐震基準で建てられた物件の購入は控えましょう。
3.管理状態の劣悪な物件
管理状態が劣悪な物件は、入居者の属性も必然的に悪くなってしまいます。管理がされていない物件の場合は、修繕積立金なども管理も行われていないことが多いため選ばない方が良いでしょう。また、管理状態が劣悪な物件の場合は、住民トラブルを招きやすいため注意してください。
4.管理費・修繕積立金が高い物件
管理費や修繕積立金が異様に高い物件は、その分、不動産売買価格を下げて高利回りに見せていることがあるため注意が必要です。毎月の経費が嵩み、理想通りの利回りが得られなくなってしまうでしょう。そのため、管理費や修繕積立金が妥当な物件を選ぶようにしてください。
5.駅からアクセスが悪い物件
不動産購入者は定住を希望していますが、賃貸人は定住を考えておらず、利便性で物件を選んでいます。そのため、駅から離れた場所にある物件は入居者が見つけにくく、なかなか計画通りに収入が得られないこともあります。そのため、駅からアクセスが悪い物件は選ばないようにしましょう。
6.出口戦略が想像できない物件
不動産投資は毎月得られる家賃収入と最終的に売却後に、プラスになれば成功とみなされます。そのため、売却ができる物件を選びましょう。公道に接していない土地や再建築不可の物件の場合は、売却が非常に難しくなるため注意してください。
投資用の物件は利回りだけで判断しない
ここでは、不動産投資の理想の利回りについて解説しました。まずは、全国の利回りの平均相場を参考にして、その利回りが得られるように投資を始めてみましょう。
また、投資用の物件を購入する場合は、利回りだけで判断せずに、その物件の潜在能力を見極めることが大切です。ぜひ、この記事を参考にしていただき、計画通りのキャッシュフローが実現できる物件を購入してみてください。
