「毎月のローンの返済を家賃収入で返していけたら良いな…」
「注文住宅で自由設計ができるのであれば、部屋の一部を賃貸にするのはどうなのだろう…」
と、賃貸併用住宅の検討をしている方もいるのではないでしょうか？
建築時にどのようなプランにすれば良いのかノウハウが必要になりますが、賃貸部分で家賃収入を得ることができるのが賃貸併用住宅の魅力です。
実際のところ、本当にお得なのでしょうか？
また、一部を賃貸にすることで想定できるデメリットはどんなことでしょうか？
ここでは、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。
目次
賃貸併用住宅とは
居住用空間の一部を賃貸にした物件のことをいいます。敷地を活かしたプランニングにより、家賃収入を生むことができる住宅です。そのため、家賃収入でローン返済を希望する方や老後に備えた不労所得を希望する方から人気を集めています。
また、将来的には、二世帯住宅に転用したいという方からも支持を集めている住宅です。
賃貸併用住宅と賃貸物件の違い
不動産投資を始める上で、アパート経営や区分マンション経営などの賃貸物件との違いについて把握しておきましょう。
利用可能なローン
アパート経営や区分マンションなどの投資物件を購入する際は、不動産投資ローンを利用しなければいけません。しかし、賃貸併用住宅は、床面積50％以上が居住用であれば、住宅ローンを利用することができます。住宅ローンは、0.5％～1.5％と低金利なことが魅力的です。
物件管理方法
賃貸併用住宅の場合でも、賃貸物件と同様で管理会社に委託するのが一般的ですが、入居者が安心して暮らせるように、不動産オーナー自身も管理面に配慮している方が多いです。入居後に設備の故障などが起きた場合、すぐに相談できる環境のため安心できます。
住宅の間取り
一棟アパートなどの間取りは、敷地内に多くの居室を作り高い利回りを実現できるプランが人気を集めがちですが、賃貸併用住宅の間取りは、ライフスタイルの変化を視野に入れて間取りを決める方が多いです。
将来的には、二世帯住宅として活用したいなどのビジョンがある方が、賃貸併用住宅を選んでいます。
固定資産税
自宅や賃貸物件の敷地には、固定資産税の軽減措置があります。軽減措置によって、1戸当たり土地面積200㎡まで課税評価額が1/6に減額され、200㎡を超えた部分には、課税標準額が1/3減額されるというものです。賃貸併用住宅を建てることで、戸数が2戸になれば、対象の土地面積が広くなります。
不動産投資で賃貸併用住宅を選ぶメリット
次に、不動産投資で賃貸併用住宅を選ぶメリットについて解説します。
住宅ローンの負担を減らせる
賃貸併用住宅で得た家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます。マイホームを購入した場合、ローン完済まで返済し続けていくことになりますが、賃貸併用住宅は、家賃収入を住宅ローンに相殺することができるのです。住宅ローンの負担を大幅に減らすこともできるため人気を集めています。
住宅ローンを組める
賃貸併用住宅で50％以上が居住用であれば、住宅ローンを利用することができます。賃貸物件を購入する場合は、不動産投資ローンしか利用できません。不動産投資ローンの金利は、金融機関によっても異なりますが、金利が2％以上になることもあります。
その一方で、住宅ローンは変動金利で0.7％程度です。このように、低金利の住宅ローンが組めることが魅力となっています。
節税効果が期待できる
賃貸併用住宅を購入することで、相続税・所得税・固定資産税の節税が行えます。その理由は、小規模住宅地評価額の特例を適用できるからです。
この特例は、土地評価額を減額することでできるもので、相続税や固定資産税で税額を計算する際に使われる土地評価額が減額できるので、税額を安くすることができます。また、空室が長引いて損失が出た場合は、給与所得から損失額を差し引くこともできるため、所得税の節税もできます。
不動産投資で賃貸併用住宅を選ぶデメリット
次に、不動産投資で賃貸併用住宅を選ぶデメリットについて解説します。
住宅ローンの借入金額が多くなる
通常のマイホーム購入と比較すると、建築費用が割高になってしまい、借入金額は多くなります。家賃収入が見込めるのが賃貸併用住宅のメリットですが、必ずしも入居者が見つかる保証はありません。空室が続けば、多額の借入金の返済をしなければいけないため、大きな負担となってしまいます。
入居者トラブルに巻き込まれる
不動産オーナーと入居者が近くに住んでいるため、入居者に関するトラブルに巻き込まれてしまう可能性もゼロではありません。トラブルが発生したら、家賃収入を受け取っている立場である以上、配慮しなければいけないと感じてしまいがちです。そのため、ストレスを溜め込まないためにも、賃貸管理は管理会社に委託するようにしましょう。
不動産売却が難しい
賃貸併用住宅は、一般的な戸建てや賃貸物件と比較すると売却が難しいです。購入希望者が少ないため安値で取引されてしまいがちです。出口戦略を考えておかなければ、損失が出てしまうかもしれません。
賃貸併用住宅の設計プランのポイント
賃貸併用住宅を建てる場合は、設計プランにこだわることが大切です。どのようなプランを練れば良いのかポイントを解説します。
配置パターンを考える
建物を横で分ける
1階に大家が住んで、2階に入居者に住んでもらう選択肢を選ぶ際に最適な配置パターンです。建物を横で分ける配置であれば、庭を自由に使うことができます。空きスペースで駐車場経営する人も多いです。
また、2階は1階よりも家賃相場が高い傾向があるため、家賃を少し高めに設定できます。しかし、2階に住んでもらう場合は騒音トラブルに巻き込まれてしまうこともあるので注意しなければいけません。
建物を縦で分ける
大家が住む部屋と入居者が住む部屋を縦で配置するパターンもあります。小さなお子様がいる場合など騒音トラブルに巻き込まれる心配もありません。また、賃貸部分の割合を調整することもできます。
ターゲットを絞り込んで考える
賃貸併用住宅のプランを寝る場合は、エリアの需要に応じて「単身者向け」「ファミリー向け」を考えていきます。
単身者向け
単身者向けの場合は、ファミリー向けと比較すると1㎡当たりの賃料が高いです。単身向けは結婚などのライフスタイルの変化により、引越し頻度が高くなる傾向にありますが、アクセスが良かったり、周辺環境に便利な商業施設があれば空室率も下げることができます。
ファミリー向け
ファミリー向けの場合は、子供の通学の関係で引越しを避けるため、長期的な入居を見込むことができます。子供の教育に重点を置いている方が多いため、学校や公園などの子育て環境が整ったエリアであれば、高い需要があります。
補足：中高層建築物で高利回りを狙うことも可能
賃貸併用住宅は、周辺環境を調査して需要に合わせたプランを練ることもできます。例えば、交通量の多い立地であれば、3階建て以上のマンションタイプなど中高層建築物で高利回りを狙うことも可能です。1階は店舗、2階は賃貸住宅、3階は住居などと複合型賃貸併用住宅を建てる方も多くいます。
賃貸併用住宅についてのまとめ
さまざまな不動産投資方法がありますが、賃貸併用住宅で要件を満たせば、住宅ローンを借りることができます。金利は金融機関によって異なりますが、0.5％～1.5％と低金利です。
また、家賃収入でローン返済ができることも大きな魅力となっています。
しかし、設計プラン方法などさまざまで、賃貸併用住宅を建てる場合はノウハウが必要です。
そのため、書籍や不動産投資セミナーなどに参加をして学習を始めてみてください。
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