皆さんは、不動産投資で重要なことは何だと思いますか?
多くの方が、不動産投資と聞くと、家賃収入を重要視されるのではないでしょうか?
家賃収入は、給料や年金収入と同じように、毎月定期的に入ってくるので、収入として実感しやすいですし、毎月の生活費に充てることが出来るので、非常にありがたいものだと思います。特に給料や年金が安定しない現代社会において家賃収入は非常に貴重なものになります。
家賃収入を重要視して不動産投資を行うことは決して悪いことではありませんし、不動産の利回りにはこだわるべきだと思います。
しかし、不動産投資を行う上で、もっとも重要なことは、出口戦略を描くことです。出口戦略をしっかり描かずに不動産投資で利益を出すことは出来ません。今回は、不動産投資の出口戦略について説明します。
目次
不動産投資で成功するには出ロ戦略が重要
不動産の収入には主に2つあります。それは、インカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲインとは
インカムゲインとは、毎月の家賃収入のことを言います。インカムゲインに関しては、毎月の家賃収入から毎月の支出(ローンの返済や諸経費)を除いた金額になります。インカムゲインは、毎月入ってくるので、比較的計算しやすい収益ということが出来ます。
キャピタルゲインとは
一方、キャピタルゲインは、いつ売れば、利益を最大化できるのかということや、売却にかかる税金などについて考えなければいけません。特に不動産を売却してキャピタルゲインを得たい場合については、売るタイミングや税金の特に重要になります。
主な不動産投資の出口戦略
不動産の出口戦略は、マンションとアパートの場合で異なってきます。
マンション投資の場合の主な出口戦略
- いつ売るか（買い手がつくか、いくらで売りたいか）
- 家賃収入を重視して保有し続けるか？
- 将来的に自分で住むか？
アパート投資の場合の主な出口戦略
- いつ売るか（買い手がつくか、いくらで売りたいか）
- 家賃収入を重視して保有し続けるか？
- 将来的に自分で住むか？
- リノベーションをする
- アパート事態を建て替える
- アパートを壊して、一軒家を建て自宅にする
などが主な出口戦略になります。もちろんマンションの場合でも、部屋をリノベーションすることも出来ますが、マンションの場合、規約で大幅のリノベーションを禁止している場合があります。
アパートの方が思い切ったリノベーションが出来るケースが多いのです。
家賃収入を受け取り、希望の価格になった時に売却したい場合
不動産投資を行う人の大多数が、定収入である家賃収入を受け取って、何年か後に希望の価格になっていたら売却を考えるという戦略を持っていると思います。しかし、家賃収入に関しては、現在の日本は、既に人口の減少が始まっているので都心からアクセスが良いなどの好条件の物件でないと、長く空室になってしまう可能性があります。更に、都心からアクセスが良くても、築年数が古いと空室になってしまう可能性があります。
特に若い人は、築年数の浅い物件を好む傾向があるので注意が必要です。家賃収入は非常に魅力的ですが、物件によっては、空室になってしまい、経費ばかりが掛かることになってしまうことをリスクとして念頭に置いておくことが重要です。安定的に家賃収入を得るのに適しているのは、月並みですが、都心に近いワンルームです。ワンルームであれば都心で仕事をしている若い人の需要がなくなることはありませんので安定的な家賃収入を望むことが出来ます。築年数に関しては、定期的にメンテナンスをして、若い人から敬遠されない状態を保つようにしましょう。
このように、物件選びやメンテナンスをしっかり行うことによって、安定的な家賃収入を望むことが出来るのです。安定的な家賃収入があれば、急いで売却する必要がなくなるので、売却戦略に関しても長期で考えることが出来ます。
次に希望の価格になった時に、売却する時の注意点について説明します。売却の時の注意点は、ずばり、何年その物件を保有したかどうかです。保有年数によって、売却した時の利益にかかる税金が変わってくるからです。
・売却対象物件の保有期間が5年以下の場合…売却益に対して税率は39.63％
・売却対象物件の保有期間が5年超の場合…売却益に対して税率は20.315％
になります。保有年数の判定は、1月1日が基準になります。保有期間が5年超か5年以下で税金は大きく変わってくるので、不動産の出口戦略として、売却を考える場合は、しっかり頭に入れておくべき内容になります。
保有期間が5年超か5年以下で税金は大きく変わる
新築マンションは、キャピタルゲインには向かない！？
皆さんは、マンションを買う際、新築マンションと中古マンションのどちらが良いと思いますか？多くの方は、新築マンションの方が良いと思うのではないでしょうか？
特に若い人には、圧倒的に新築マンションの方が、人気があります。新築マンションの方がなんとなくイメージが良いですし、最新の設備がそろっているイメージがあるからかもしれません。今は、だいぶ不動産市況は、落ち着いてきました。数年前は、首都圏の新築マンションは、発売即完売の状況でしたが、今はそのようなことも少なくなってきました。とは言っても新築マンションは、根強い人気がありますし、今後もその傾向は続くと思います。しかし新築マンションの価格は、中古マンションに比べると大分割高になっていることを皆さん、ご存知ですか？なぜ新築マンションの価格は割高であるかというと、新築マンションには、広告宣伝費やディベロッパーが確保する利益が販売価格にのってくるので、中古マンションに比べると割高になるのです。
新築マンションは割高の状態で購入することになるので、新築マンションを購入して数年で売却したいと思っても、希望売却価格より市場価格が大幅に下回っていることが良くあります。家賃収入よりも売却益狙いで不動産投資をする場合は、新築マンションへの投資は一般的には向かないと思います。
新築マンションは広告宣伝費やディベロッパーが確保する利益が販売価格にのってくるので中古マンションに比べると割高になる
リノベーションして、家賃UP
築年数の古い、アパートの場合は、どうしてもマンションに比べると人気が低くなってしまうので、借り手を見つけるために、低い家賃を設定しがちになってしまいます。
もちろん初期投資が、マンション投資に比べると安いので、低い家賃収入でも採算がとれていれば問題ないと思います。しかし、採算が取れなくなったり、空室状態が続いた場合、リノベーションやアパートの建て替えを検討する必要があります。
最近は、リノベーションを行うことによって、空室がなくなり家賃収入を上がる事例が増えてきています。アパートの場合、一般的にマンションと比べてリノベーションを行うハードルが少ないので思い切ったリノベーションを行うことが出来ます。しかし、リノベーションを行う際にも注意点があります。それは、費用をかけすぎないことです。リノベーションを依頼する業者によって、費用は大きく変わってくるのでリノベーションを検討する際は、複数の内装業者に見積もりを出すことが重要です。またDIYの経験が豊富など、自分である程度リノベーションをすることが出来れば、費用は最小限に抑えることが出来ます。もちろん、すべてを自分でリノベーションすることは難しいですが、自分で出来ることは、自分で行って費用を抑えるようにしましょう。
将来的に自分で住む場合
不動産の出口戦略の1つに将来的に自分で住むことも考えられます。将来的に自分で住めば、売却するタイミングなどで悩む必要はないので、気楽に不動産投資を行うことが出来ると思っている方もいるかもしれません。しかし、将来的に自分で住むと決めていても注意点はあります。
それは、自身のライフスタイルが大きく変わる可能性があることです。例えば、子供がいる場合、自分がその不動産に住むころには独立している可能性があります。また、仕事もリタイアしている可能性があります。このようなケースの場合、都心に広いマンションがあっても、その時のライフスタイルになじまないかもしれません。
将来的に、自分で住むことを想定して、不動産投資を行う場合、将来のライフスタイルを想定した、物件を購入しておかないと結局売却せざる得ない状況になってしまうことが考えられます。
利回りは、高い方が良い？
不動産投資を行う際に、利回りを重視する人は多いと思います、利回りが高ければ、購入価格に対して高い家賃が入ってくるので、不動産投資家の多くは、利回りの高い物件を好みます。しかし、不動産投資を行う際、利回りのみを重視して不動産投資を行うことは危険です、何故なら、利回りが高い物件というのは、購入価格が安い物件になります。一般的に都心の物件は利回りが低く、地方の物件は利回りが高い傾向にあります。都心の物件は、不動産価格が高いのでその分利回りは低くなります。しかし、不動産の出口戦略を考える場合、都心の物件は地方の物件に比べて値崩れしづらいので、将来的に購入価格よりも高い値段で売却できる可能性は十分にあります、一方、地方の物件の場合、不動産価格が、都心の物件よりも安いので高い利回りが出やすいですが、地方の人口減は、首都圏よりもはるかに深刻なので、将来的に売却する時に、大きく希望価格を下回ってしまう可能性があります。不動産投資で利回りは、最重要視される傾向に現在はありますが、利回りだけに惑わされずに出口戦略のことをしっかり考えることこそが重要になるのです。
利回りだけに惑わされずに出口戦略のことをしっかり考える
まとめ
今回は、不動産投資の出口戦略について説明しました。不動産投資は、安定的な家賃収入と売却益を狙えることが魅力の投資方法になります。特に家賃収入に関しては、給料や年金が安定しない中非常にありがたい存在になると思います。しかし、不動産の出口戦略をしっかり考えないと。将来的に不動産投資を行ったことによって大きく損をしてしまう可能性もあります。是非今回の記事を参考に、不動産の出口戦略の重要性について理解して頂ければ幸いです。
