「少額から始められる不動産投資とは、どのようなものだろう…」「少額の不動産投資のメリットやデメリットはなんだろう…」と、少額の不動産投資を検討するサラリーマンが増えました。REITやクラウドファンディングなどのサービスの登場によって、不動産投資が身近なものになったのです。
ここでは、サラリーマンから人気を集めている少額の不動産投資について分かりやすく解説します。この記事を読めば、どのように不動産投資を始めれば良いのか分かるようになるでしょう。ぜひ、不動産投資を検討している方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
少額でできる不動産投資とは
不動産投資は大きく分類すると2つの方法があります。自分自身で物件を購入する方法と、インターネット上で複数人が集まり、共同出資投資をする方法です。
前者の場合は、不動産投資を行う上での「少額」とは、1,000万円以下の投資用物件を指す場合が多いです。数千万円の不動産を現金一括で購入できる場合は、そのような投資も少額不動産投資と呼んだりします。
また、近頃は後者のようなインターネットを活用した不動産投資サービスの登場によって、1万円から不動産投資が行えるサービスも登場しました。
投資の中でも、不動産投資は手が届きにくいものでしたが、株式投資やFX、仮想通貨のように、不動産投資も1万円から行えて利回りの儲けを分配金として受け取れます。そのため、自己資金が手元にない方も不動産投資を始められるようになり、個人でも手軽に始められ簡単な投資対象として注目を集めているのです。
1.区分マンション投資【300万円～】
区分マンション投資とは、投資用マンションを一部屋単位で購入し、運用を行う賃貸経営です。
運用初心者の方にオススメです。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資にはいくつかのメリットがありますが、主なメリットは4つあります。
- 初期費用が比較的安く済む
- 管理に手間がかからない
- 災害などの被害に遭遇する確率が低い
- 好立地の物件を運用できる
区分マンション投資は、一棟投資や戸建て投資と比較すると初期費用が安く済むというメリットがあります。
しかし、後述しますが、1,000万円程度で購入できる物件は種類が限られてしまうというデメリットもあるため、物件選びや購入の判断は慎重に行いましょう。最初の物件選定と出口戦略を間違えないことが成功する秘訣です。
マンションの管理は、管理組合を通して管理会社へ任せるケースがほとんどです。したがって、区分所有者はほとんど管理に手間をかける必要がありません。
サラリーマンの方で不動産投資を行う方には好都合です。戸建てや一棟投資に比べると災害による損傷を追う可能性が低く、比較的好立地での運用ができる点も見逃せないポイントです。
区分マンション投資のデメリット
サラリーマン大家や初心者に適しているとされる区分マンション投資ですが、運用にあたって考えられるデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
考えられる主なデメリットは、以下の通りです。
- 空室リスクが高い
- 高利回りを狙いにくい
区分マンション投資は一棟投資に比べて、空室リスクが高くなります。入居者がいない期間ができると、そのまま収益がマイナスとなるのです。
好立地・良物件にて運営を行うことで空室リスクを抑えることができますが、好立地・良物件を確保すると購入金額が高くなり、高い利回りを出しにくくなります。
区分マンション投資は、空室リスク対策と高利回りの運用が両立できない事を知っておきましょう。
区分マンション投資で期待できる利回り
・新築 3％後半～4％前後
・中古（築20年くらいまで） 4％～5％半ば
・中古（築20年～築35年） 7％～10％
都市部の区分マンションであれば、築20年くらいまでの物件で表面利回りが5％前後、築25年～35年程度であれば7％～8％の利回りが確保できれば十分高いとされています。
古い物件は購入金額が安いので計算上高い利回りが出ますが、管理費や修繕費が高くなり空室リスクが上がります。
地方の投資用マンションも、購入金額が都市部よりもやや低いため計算上は高利回りになりますが、空室リスクなどトータルで考えた収益計画を建てなければいけません。
2.空き家を活用した投資【300万円～】
空き家投資は、社会問題となっている空き家を手直しして、新たな活用方法を模索する投資手法です。一般的な賃貸から、民泊や社交場など、色々な活用が試されています。
空き家投資のメリット
不動産投資における空き家投資ならではメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。
以下、3点にわけて解説します。
- 高利回りを狙える
- 初期費用を抑えられる
- 節税効果も
空き家投資は初期費用少なめにスタートすることができ、高利回りを狙えるメリットがあります。
賃貸経営をスタートするにはリフォームが必要ですが、リフォーム費用と物件の購入価格を合わせても通常の戸建て投資よりも安く済み、高利回りにつながっているのです。
初年度にリフォーム費用が多くかかると、会計の都合で損失となり、他の収益と損益通算ができるケースがあります。この場合、結果として損失計上できるので節税できるメリットを得られるケースもあります。
空き家投資のデメリット
- リフォーム代や修繕費用がかかる
- 土地の価値が低い場合がある
- 空室リスク
築年数が古いと初回のリフォーム代の他に、定期的な修繕費用がかかります。あたらしい家に比べて空室リスクが高い点も気になるポイントです。また、物件の価格が安いと、土地そのものの価値が低いケースがあります。
価値の低い土地は担保価値も低く評価されがちで、売却しようとしてもなかなか売れないことが多くあります。売却できても多額の売却損が生じることを念頭においておきましょう。
空き家投資で期待できる利回り
空き家投資は初期費用の少なさから、他の賃貸経営よりも高利回りを期待できます。
空き家投資の利回りは10％を超えることも珍しくありません。
一方で、収益については修繕費などのランニングコストや空室リスクも合わせて、トータルで考える必要があります。
3.不動産小口化商品【100万円～】
投資用物件の出資金を出した投資家全員で物件を共同所有して、家賃収入や売却益を分配します。REITに似ている仕組みですが、不動産小口化商品は、実際の不動産を投資口数分の持ち分で所有できるため、相続税の節税や減価償却も計上することができます。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品には主にどのようなメリットがあるのでしょうか。
- 不動産保有者としての資産運用である
- 管理の手間がかからない
- リスク分散できる
不動産小口化商品は、小口に分割された不動産を投資家が保有することになり、証券だけを保有するREITと違い、実際に物件を確認して選択することができます。実際の物件を見て投資するのですが、管理会社を選んだり、自分で管理する手間はありません。
小口で不動産を所有するため、いくつかの不動産を所有し資産を分散して保有することも可能です。
不動産小口化商品のデメリット
不動産小口化商品にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。
- 元本割れのリスク
- 商品の選択肢が少ない
- 融資が使えない
空室リスクなどの兼ね合いで、物件の運用が終わったときに収益が出なかった、ということも考えられます。出資した金額の元本は保証されていない点に注意が必要です。
不動産小口化商品というジャンルは現在、マイナーな投資ジャンルとなっているため選べる物件は限られており、融資を受けることはできません。
費用がかからないメリットはありますが、規模を広げて不動産投資を行いたい場合は賃貸経営のほうが良いです。
不動産小口化商品で期待できる利回り
不動産小口化商品の利回りはREITと同じく、おおよそ3％～7％の間で推移しています。
運用スタイルはREITと似ていて、投資金額に応じて定期的に分配金が支払われます。費用を低く抑えることができるため、比較的高利回りを実現できますが、さまざまな要因と重ね合わせて、トータルに判断することが重要です。
4.REIT(不動産投資信託)【5万円～】
REITは、不動産投資法人が取り扱う金融商品です。投資家から集めた資金で複数の不動産（ビル・商業施設・ホテルリゾート・住宅）を運用して、発生した利益を配当として分配する仕組みとなります。
不動産投資で物件を所有するためには、さまざまなコストがかかり、1件だけだと空室リスクなども気になるところです。しかし、REITであれば上場企業のプロが運用する商品のため、初心者でも始めやすい手段です。REITを始める場合は、ホームページに掲載されている情報を確認して、その不動産投資会社の代表の考え方に共感できるか、投資したいと思える存在かで判断することも大切です。
REITのメリット
ファンドを通じて不動産に投資を行うREITはいくつかのメリットが考えられますが、主なメリットは以下の3つです。
- 少額投資と分散投資が可能
- 換金性が高い
- 専門家による運用
実際の不動産に投資するには多額の費用が必要ですが、REITは5万円程度から不動産絵へ投資でき、いくつかの物件に分散投資できる点が大きなメリットです。
ファンドは投資家から募った資金でいくつかの不動産へ投資しますので、リスク回避にもなるのです。
REITは投資法人として、証券取引所へ上場していますので、リアルの不動産物件と比べて流動性や換金性が高い点もメリットです。現金に変えるのに数週間、数ヶ月も待つ必要はありません。
運用は専門家が行いますので、物件の選定や管理費のコストはかかりません。
REITのデメリット
少額から大きな物件に投資できるREITには魅力がありますが、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
REITのデメリットを3点ピックアップしました。
- 元本割れのリスク
- 融資を受けられない
- 定額の家賃収入がない
REITは株と同じく価格が変動しますので、価格変動による元本割れのリスクがあります。REITの利回りの高さは魅力の一つですが、売買のタイミングを見極めなければいけません。
不動産投資は融資を受けることでレバレッジを効かせた投資ができますが、REITの投資に対して融資してくれる金融機関は存在しません。したがって、REITの投資は手持ちの原資以上の投資はできず、デメリットの1つとなっています。
毎月の家賃収入を生活基盤に考えている方にとって、毎月の家賃収入がない点も気になるポイントです。
REITで期待できる利回り
J-REITの過去10年間の利回りの推移は、過去に8％台の時期もありましたが、現在ではおおよそ3％台に落ち着いています。
REITは投資金額に対して、定期的に分配金を受け取ることができます。REITは「収益の90％超を分配する」などの一定の条件を満たすと、実質的に法人税が免除される仕組みがあり、高利回りを維持しやすくなっています。
5.不動産クラウドファンディング【1万円～】
インターネット上で大勢の人から出資金を募り、その資金を活用して不動産開発のプロジェクトを実施。そのプロジェクトが成功すれば、出資額に応じて配当金が分配される仕組みです。仕組み的にはREIT(不動産投資信託)に似ていますが、金融機関が仲介しないという点が大きくことなります。
クラウドファンディングのメリット
クラウドファンディングを通じて出資者を募り、不動産の運用を行う投資スタイルにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
以下、2点のメリットを解説します。
- 少額から始められる
- 高利回りを狙うことができる
REITも少ない資金から投資できますが、クラウドファンディングでは1万円程度から投資に参加することができます。
プラットフォームによって異なりますが、入金時以外の手数料がかからないことが多く、少額投資でも手数料を気にせずに済む点もメリットとして挙げられます。
運用の価値は表面利回りだけで判断しにくい面もありますが、初期費用の少なさから4％～10％程度の高利回りを狙うことも可能です。
クラウドファンディングのデメリット
クラウドファンディングは金融や不動産のように法律によって守られておらず、自己責任のもとに成り立っています。投資にあたって、デメリットはしっかりと確認しておきましょう。
- 貸し倒れのリスク
- 短期的には収益が出にくい
クラウドファンディングの不動産投資は高い利回りを出すことができますが、元本は保証されておらず貸し倒れにより投資金が戻ってこないケースもありえます。事業者の履歴や状況はしっかりと把握しておきましょう。
レバレッジもなく、トレードのようなに短期の収益を出すことができませんので、長期的な視点をもつことも大事なポイントです。
クラウドファンディングで期待できる利回り
プラットフォームや事業内容によってさまざまですが、おおよそ3％～10％程度の利回りを見込むことができるでしょう。
高利回りの内訳は、少額投資が可能であることと、募集枠が限られているためです。運用成績が良ければ、限られた枠の中で収益を分配しますので自ずと利回りが高くなるのです。
6.ソーシャルレンディング【1万円～】
ソーシャルレンディングは、企業に投資家が貸付を行います。企業側は「年利2%～7%」と利率を提示して、投資家から集めた資金を使用して不動産事業を運営します。事業が成功したら投資家に対して利益を配当する仕組みです。
クラウドファンディングに似ている仕組みですが、クラウドファンディングが物件所有者になるのに対して、ソーシャルレンディングは企業に投資をする形となる点が大きく異なります。
ソーシャルレンディングのメリット
ソーシャルレンディングは投資家にさまざまなメリットをもたらしますが、ここでは4つのメリットを解説します。
- 利回りが高い
- １万円から投資できる
- 運用期間が選べる
- 元本の価格変動がない
ソーシャルレンディングでは、案件にもよりますが利回りは2%～7%ほどとなっており、比較的高利回りとなっています。1万円からの少額投資も可能で、運用期間を選ぶことができ、返済利息の一部を分配金として受け取る仕組みのため、元本そのものが変動することはありません。
他の運用商品と比べると、比較的安定的な運用が可能です。
資金調達の新しい形として、今後メリットの最大化が期待されるところです。
ソーシャルレンディングのデメリット
- 貸し倒れのリスク
- 途中解約ができない
- ソーシャルレンディング事業者の信用リスク
ソーシャルレンディングは、貸付先の企業やソーシャルレンディング事業者の信用リスクが伴います。
何事もなく運用が終了すれば良いのですが、運用期間中に企業が倒産したり、ソーシャルレンディング事業者が倒産したりすると原本が全部戻ってこないケースがあります。
業界がまだ未成熟なこともあり、過去にソーシャルレンディング事業者の不祥事もありました。したがって、投資に参加する場合、事前の情報収集は必須事項です。
運用期間中は途中で解約できない点もデメリットの1つです。
ソーシャルレンディングで期待できる利回り
ソーシャルレンディングの利回りは案件にもよりますが、おおよそ2％～7％とされています。
この利回りは株式などと比べても高い水準です。
低金利時代にこれだけの高利回りが確保できるメリットの反面、それなりのリスクを取ることになりますので、投資を始める前にしっかりと情報収集しておきましょう。
少額からできる不動産投資のメリットまとめ
少額の不動産投資には、次のようなメリットがあります。
1.少額のためリスクが抑えられる
少額投資は、大金を用意できなくても始められるため、通常の不動産投資と比較すると利益は大きくないですが、その分の損失を最小限に抑えることができます。また、少額から投資をすることができるため、不動産投資でも分散投資することができます。失敗してもリスクが少ないため、精神的な負担も少ないです。
2.練習も含めた不動産投資が行える
少額の投資であれば、大きな利益は見込めませんが、ローンを組まずに不動産投資を始めることができます。そのため、初心者でも始めやすいでしょう。
少額から始めて、少しずつ、投資の規模を大きくしていくという方法も可能です。また、株式投資やFX、仮想通貨をイメージして貰えれば分かりますが、一気に不動産価値がゼロになることはありません。賃料の値動きはしますが、不動産会社が倒産などしない限り、安定的な家賃収入は見込めるでしょう。
3.節税対策できる
サラリーマンが不動産投資を始めた場合、給与と不動産投資の収入を合算して所得を出します。合算した所得に対して税金が発生するのです。そのため、不動産投資の運用で損失が出た場合は、赤字分だけ所得税を取り戻すことができます。また、不動産投資を行う上でかかった費用を経費扱いすることもできるため、高い節税効果が見込めます。
4.プロに資産運用を任せられる
少額不動産投資には、ロボアドバイザーというAIを活用したサービスも登場しているため、資産運用を任せることができます。どこに投資すれば良いか分からないけれど、投資を始めたいという方の要望にも応えてくれるはずです。
少額からできる不動産投資のデメリットまとめ
少額の不動産投資のメリットをご紹介しましたが、デメリットとしては、次のようなものがあります。
1.少額でできる不動産投資の種類は少ない
不動産を自分自身で購入する場合、1,000万円以下で購入できる不動産は種類が限られています。そのため、どうしても築年数が古い物件などが多くなるでしょう。
築年数が古いと新耐震基準に該当していない建物も多くなるため、安いからという安易な理由で投資用不動産を購入してしまうと、入居者がなかなか決まらなかったり、修繕費がかかったりするため注意しなければいけません。
2.運用上のさまざまなリスクがある
不動産投資は価格がゼロになることはありませんが、流動性リスク・空室リスク・天災リスク・金利リスクなど、さまざまなリスクがあります。これらのリスクを考慮しないで投資を初めてしまうと、計画通りの配当が受け取れないという事態になってしまうため、注意しましょう。
3.手数料が高いものは運用効率が悪くなる
インターネットを活用した少額の投資用不動産の場合は、通常の不動産投資で発生しない手数料がかかります。この手数料が高いと利益が少なくなってしまいます。そのため、少額の不動産投資を始める場合は、手数料も確認しておきましょう。
4.資産を大きく増やすことは難しい
少額からの不動産投資の場合、投資の構造上、どうしても大きな金額を使った投資に対して資産が増えにくくなってしまいます。
投資は元手が大きければ多いほど、比例して収益も増大していくからです。
100万円の利回り4％は4万円ですが、1,000万円の4％は40万円となり、同じ利回りでも大きな差が出ることがわかります。
少額から不動産投資を行う場合、まずは少しづつ資産を増やしていくことを目指しましょう。少しづつ元手を増やし、あらためて投資対象を拡大していくことで、収益の最大化を目指すことができます。
少ない資産であえてリスクをとって、高利回りの物件を探すのは本末転倒といえます。
少額の資産から高利回りを狙える空き家投資がおすすめ
空き家投資は初期費用を安く抑えることができるため、高利回りを狙いやすいメリットがあります。空き家投資で元手をある程度作ってから本格的な不動産投資を行う方法もあります。
プラットフォーム株式会社は、空き家投資に関するノウハウを持っており、少ない初期費用から収益を最大化する術を提供することで高い信頼を得ています。空き家投資は空室リスクが懸念されますが、プロの目で厳選した物件をピックアップし、住居を渇望している入居者へ向けて貸し出すことで、継続した入居を実現しているのです。
本格的な不動産投資のために元手を貯めたい方は、空き家投資を検討してみてください。
まとめ
今回はサラリーマンから人気を集めている少額の不動産投資についてご紹介しました。株式投資や仮想通貨などの投資と比較すると、不動産投資は敷居が高いものだと感じていた方もいるでしょう。
しかし、投資の成功率を比較すると、他の投資の成功率より高く、空室が出ない限りは安定収入が得られるなどのメリットが得られます。少額から始められる不動産投資サービスは大きな値上がりは期待できませんが、不動産価格が急落する機会は少ないため、銀行の金利よりも高い投資をしたいという方に最適です。
