不動産投資を始める方法として「個人事業主」「法人」の2通りの方法があります。
これらの方法は何が違うのでしょうか。
どちらで不動産投資の事業をした方が良いのでしょうか。
個人事業で始める方法と、法人として始める方法の違いについて理解しておけば、高い節税効果が見込めます。
この記事では、不動産投資で法人化するメリット・デメリットについて解説します。ぜひ、法人化を検討している方は、この記事を参考にしてみてください。
不動産投資の法人化とは
不動産投資の法人化とは、不動産投資事業を目的とした会社を設立することを意味します。
個人事業主だと所得税がかかりますが、法人化すると法人税がかかります。
個人の実効税率
| 課税所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 196万円～330万円 | 10％ | 97,500円 |
| 331万円～695万円 | 20％ | 427,500円 |
| 696万円～900万円 | 23％ | 636,000円 |
| 901万円～1,800万円 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,801万円～4,000万円 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,001万円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
法人の実効税率
| 課税所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 400万円以下 | 約22％ |
| 401～800万円 | 約25％ |
| 800万円以上 | 約38％ |
上記の税率を比較すると、課税所得金額が900万円を超えると、法人化した方が良いことが分かります。
不動産投資で法人化した方が良い人の特徴
不動産投資の法人化について説明しましたが、どのような人が法人化すれば良いのでしょうか？ここでは、不動産投資で法人化した方が良い人の特徴について紹介します。
今後の相続を検討予定している人
投資物件を相続する場合は、個人の財産対象となるため、相続税がかかります。しかし、会社の代表者氏名を変更すれば、相続税は発生しません。個人所有による不動産相続税よりも安い金額で代表者氏名変更はできるので、相続税対策にもなります。
消費税還付を受けたい人
消費税還付は、税法改正を経て、新規法人による購入でしか受けることができなくなりました。建物の消費税分が合法的に返ってくるのであれば、会社設立費用や運営費を差し引いても、400万円程度の還付が受けられます。この金額で、次の投資物件を購入することもできるため、建物に係る消費税還付を受けたい場合は、法人化しておきましょう。
不動産投資を拡大していきたい人
不動産投資の事業拡大を考えている方は、法人化が向いています。まず、法人化した方が信用力は上がり融資が受けやすいです。多額の借入れをするのであれば、法人化しておいた方が良いでしょう。
また、複数棟の物件を取り扱うと年間家賃収入が900万円以上を超えていきます。個人の所得税よりも法人税の方が安くなるため、節税目的のためにも法人化した方が良いでしょう。
不動産投資で法人化するメリット
次に、不動産投資で法人化するメリットについて解説します。
節税手段の選択肢が多い
不動産投資で法人化すれば、物件管理に係る必要な費用を経費計上できます。自宅や事務所の家賃、生命保険、自動車の購入費や維持費など、法人や個人よりも経費として認められる範囲が広いです。また、家族を従業員として雇って給与を支払えば、給与も経費計上できることは法人ならでのメリットです。
信用力が上がり融資を受けやすい
個人事業主よりも法人の方が信用度は高いため、取引先を法人に限定している企業も存在します。また、金融機関からの借入を行う際にも、個人事業主は信用力が低く融資は受けにくいですが、法人化することで信用力が上げられます。資金調達のしやすさも、法人化の一つの魅力です。
繰越欠損金の期間を長く設定できる
繰越欠損金とは事業で赤字を発生した場合、その赤字を翌年以降に繰越して、翌年以降に発生した黒字と相殺することができるというものです。この繰越欠損金は、個人事業主は3年であるのに対し、法人では7年間繰り返すことができます。
資金調達方法の選択肢が多い
金融機関からの信用度が上がり融資が通りやすくなるだけではなく、資金調達方法の選択肢が広がるのも法人化の魅力です。法人では、株式の増資を行うなど、個人事業主では不可能な資金調達手段をとることができます。
決算月を任意に設定できる
個人事業主の不動産投資は12月が年次決算と一律に定められていますが、法人は年次決算月を任意に設定できます。そのため、計画的な節税対策が行いやすくなります。
不動産投資で法人化するデメリット
次に、不動産投資で法人化するデメリットについて解説します。
設立手続きが必要
司法書士に依頼すれば、会社設立手続きを代行してもらうことができます。近頃は、お手頃な価格で設立手続きを行ってくれる司法書士が増えてきました。設立手続きの費用相場は、合同会社の場合15万円程度、株式会社の場合30万円程度です。自分自身で設立手続きをすれば、印紙代だけで済みますが難しいのが現状です。
法人維持費用が必要
会社を維持するためには、法人維持費がかかります。法人税などの税金をはじめ、役員の改選が必要なときは法定費用、税理士や弁護士との顧問契約も必要となるので、顧問契約料などが必要です。
長期譲渡所得税の優遇税制は利用できない
不動産投資は、家賃収入でインカムゲインを狙う投資方法と売却益でキャピタルゲインを狙う投資方法があります。投資物件を売却する場合には、譲渡所得税がかかりますが、個人事業主であれば優遇税制が利用できます。5年以上経過した物件を売却する場合の譲渡所得税率が、39％から20％に下がるのです。
法人は、この優遇税制を利用することができません。そのため、5年・10年の中長期でキャピタルゲインを狙う場合は、個人事業主として不動産投資を行うことも視野に入れておきましょう。
副業とみなされることがある
不動産投資は、不動産会社に物件管理を委託できるため、本業に影響が出にくいです。また、両親から相続で受け継いだ物件で、賃貸収入を得ている人もいるでしょう。そのため、1戸などの小規模事業であれば、不動産投資は副業とみなされません。
しかし、不動産投資も規模を拡大していけば副業とみなされます。「5棟10室」を超えると副業とみなされることもあるので注意しましょう。
不動産投資の法人化の手続き方法
次に、不動産投資で法人化する場合の手続きの流れについて解説します。
1.会社設立事項を定める
・社名（称号）
会社の種類に応じて、社名の中に「株式会社」「合同会社」「合名会社」「合資会社」の文字を用いなければいけません。
・所在地
会社（本社）の住所のことをいいます。通常は地番まで決めておくものですが、定款には「東京都新宿区」のように最小行政区画までを定款に記載することもできます。
・資本金
資本金は、出資者が会社に対して払い込んだ金額で、貸借対照表に表示されます。対外的な信用力を考慮して、資本金額を決めることが多いです。
・発起人
発起人とは、会社設立の企画者として定款へ署名した者をいいます。
・取締役
会社の機関設計に応じて、設立当初の役員を決める必要があります。
2.印鑑を作成する
・会社実印
会社実印は、会社が法務局に会社設立登記をするときに登録する判子のことをいいます。法務局に登録した印鑑は、法的な拘束力を持つ実印となります。
・銀行印
会社実印を銀行印として利用することもできますが、使用目的を異なる印鑑を1本で済ませると不都合が生じます。そのため、銀行印を作成しておきましょう。銀行印とは、会社が銀行口座を開設する際や口座の預金を銀行から支払う、手形・小切手に押印するために、銀行に届ける印鑑のことをいいます。
3.書類を作成する
・定款
会社を運営していく上での基本的規則を定めたものです。会社の商号や事業内容、本社所在地をはじめとして、事業年度の期間などの事項を定款の中で規定します。
・登記申請書
会社を設立した場合には登記申請を行います。設立登記、本店または支店の移転登記、変更・消滅・廃止または抹消登記などの際に登記申請書を作成します。
・就任承諾書
取締役の就任を承諾したことを証明する書類です。取締役が1人場合は不要となります。
・取締役の印鑑証明書
3ヵ月以内の印鑑証明書を用意してください。
・その他
登録免許税分の収入印紙・資本金の振り込みを証明するための書類・印鑑届出書などが必要となります。
4.書類を法務局に提出する
必要書類を作成したら、公証役場で定款の認証を受けて、その後に法務局へ行きます。法務局では、設立登記の申請と会社印の登録を行います。設立登記の申請をすれば、会社情報を国が管理する登記簿に登録されるようになるのです。これにより、会社情報などが登記簿謄本として取得できるようになります。
法人設立にかかる費用相場
不動産投資を事業化していき、会社設立をする場合の費用項目は下記の通りです。会社設立を司法書士に依頼する場合は、合同会社の場合は15万円程度、株式会社の場合は30万円程度の費用が必要となります。
［法人設立に係る費用項目］定款認証用収入印紙代、定款認証時に公証人の手数料、定款の謄本の登記手数料、登録免許税、会社印の作成費用
一定の所得を超えたら法人化した方がよい
今回は、不動産投資で法人化した際のメリット・デメリットについて解説しました。一定の所得を超えたら、法人化した方が節税効果は見込めることは理解して頂けたと思います。
しかし、法人化してしまうと副業禁止の罰則が科せられるかもしれないため、サラリーマン大家の方は、勤務先で副業が許されているかどうかを確認してみてください。
法人化すれば、家族を従業員として雇い、支払った給与を経費計上できるなどの節税対策も見込めます。自動車も経費扱いにできます。そのため、不動産投資で法人化を検討している方は、セミナーなどで法人化した後の経営ノウハウを学んでみてください。
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