「自分が亡くなったときに、大切な子どもには多くの財産を残してあげたい」と思う方は多いと思います。相続に対する知識を身に付けておけば、より良い相続の計画を立てることができるのです。
たとえば、相続前に現金で不動産購入すれば節税効果が見込めます。どのぐらいの節税効果があるのでしょうか？ここでは、現金と不動産のどちらが相続税の節税効果が見込めるのかを分かりやすく解説します。
この記事を読めば、どのように相続税対策をすれば良いか分かるはずです。ぜひ、参考にしてみてください。
目次
不動産相続の基礎知識
相続税対策は現金と不動産のどちらがお得かを知る前に、不動産相続に関する基礎知識を解説します。
不動産が相続税対策になる理由
現金は、時価と同等の評価額になりますが、不動産は取引価格よりも低い金額で評価されます。
例えば、二世帯住宅をしていて親世帯が亡くなり、宅地と家屋が親名義の場合を考えてみましょう。このような場合、子世帯が使用していた部屋は家屋の一部分であり、親世帯の部屋は使用していません。使用していない親世帯の部屋の部分も相続税が課税されてしまうと支払いが大変です。
このような状況を配慮する意味で、一定条件に該当する場合は相続税の負担を軽減する措置（小規模宅地等の特例）が適用できます。そのため、不動産相続をすることによって、税の負担を軽くできる場合があるのです。
不動産評価額の算出方法
不動産評価額は、宅地と家屋で算出方法が異なります。
宅地の評価額は、一般的に路線価方式を適用しますが、路線価が定められていない宅地もあります。このような宅地の場合に倍率方式を適用します。
| 宅地の場合 | 路線価方式または倍率方式（固定資産税評価額）を元に算出します。 一般的に路線価時価80％、倍率方式70％で評価されます。 |
| 家屋の場合 | 固定資産税の評価額を元に算出します。 一般的に70％で評価されます。 |
相続税対策は現金と不動産のお得さを比較
現金相続と不動産相続のどちらがお得なのでしょうか？ここでは、同じ金額（5,000万円）を2人で相続した場合の相続税を計算します。
現金の場合
まず、5,000万円から基礎控除額を差し引きます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×相続人数」で算出します。
5,000万円-（30,00万円+600万円×2）=800万円
1人当たりの相続分に応じた取得金額は半分の400万円となります。
基礎控除額1,000万円以下の場合、相続税の計算は「取得金額×10％」となるため、
400×10％＝40万円が相続税となります。
不動産の場合
5,000万円で不動産を購入して相続した場合は、固定資産税の評価額が適用されます。
5,000万円×70%＝3,500万円
あとは、先ほどの現金相続と同様の計算をしていきます。
3,500万円―（3000万円+600万円×2）＝-700万円
マイナスとなるため非課税となり、現金を不動産化することによって40万円分お得になります。
不動産評価額を使用して節税できる
結果的に、現金を不動産に換えた方が40万円もお得になることが分かりました。現金を不動産にする場合は、登記費用が発生してしまうため注意しなければいけませんが、不動産評価額の仕組みを使用すれば、節税効果が期待できます。
相続税対策で現金を不動産にする際の注意点
相続税対策では、現金を不動産に換えた方がお得だということは理解頂けたと思います。しかし、不動産相続には注意点もあります。ここでは、相続税対策で現金を不動産にする際の注意点をご紹介します。
登記費用が発生する
不動産相続をするためには、登記費用が発生するため、登録免許税を支払わなければいけません。登録免許税は「宅地の固定資産税評価額×0.4%」になります。
そのため、5千万円の固定資産税評価額の宅地を相続した場合、20万円の登録免許税を支払わなければいけません。また、登記を司法書士などの専門家に依頼する場合は、依頼費用も発生します。
共同名義にすると問題が発生する
現金を不動産にして、所有者を複数の相続人にすると、所有者の間で問題が発生する場合があります。たとえば、賃貸経営や不動産売却をする場合は、所有者の合意がなければできません。自分の意志で決められないため、考え方が違えば揉めてしまうこともあるのです。
不動産価格は変動する
不動産は現金とは異なり、価格が変動します。そのため、不動産売却を検討していたときに想像よりも高値で売れないこともあります。
また、不動産は必ず売却できるという保証はありません。なかなか、買い手が見つからないこともあるでしょう。このような場合は、固定資産税を払い続けなければいけません。
賃貸経営は覚悟が必要
アパートやマンションを建てて賃貸経営を考える方もいるでしょう。賃貸経営は管理会社に丸投げをすれば簡単に上手くいくものではありません。空室などのリスクにも対応していかなければいけないので、賃貸経営を始める前には覚悟が必要です。
また、賃貸経営をする場合は法人化すれば、相続税がかからなくなり節税効果が見込めます。
不動産売却時に所得税が課税される
不動産売却をして利益が出た場合は、所得税が課税されます。所得税を算出するためには、譲渡所得金額を算出します。
譲渡所得金額＝収入金額―（取得費＋譲渡費用）−特別控除額
譲渡所得金額に税率をかけて税金を計算しますが、土地の所有期間に応じて税率が変わります。
| 期間 | 所得税 | 住民税 |
| 譲渡した年の1月１日現在で所有期間が5年を超える場合 | 15％ | 5％ |
| 譲渡した年の1月１日現在で所有期間が5年以下の場合 | 30％ | 9％ |
現金を不動産にする節税効果まとめ
相続をする際に、現金か不動産かで相続税が大きく変わることは理解して頂けましたか？せっかく相続をするのであれば、価値を損なわずに残したいものです。
相続するにあたり現金を不動産にする場合は、登記費用が発生するなど注意しなければいけないことはありますが、相続人にとってお得になるケースも多いです。
もし、現金を不動産にする場合は、登記費用分の現金は残しておくのが、最適な相続方法と言えるでしょう。ぜひ、この記事を参考にして相続対策をしてみてください。
