「戸建て投資」って何ですか？
空き家となった物件をリフォームやリノベーションで綺麗な状態にして、新たな入居者に貸し出す投資方法です。不動産投資の中で、戸建てや空き家に特化したものですね。
空き家なのに本当に入居者がつくんですか？
成功事例はたくさんあるんですよ。地方の空き家は、DIY好きな人や古民家カフェをやりたい人には人気があります。
リフォームの費用が膨大になりそうで心配です。
確かにリフォームに100万円以上かかることもありますが、物件の価格が安いので、トータルでは賃貸マンション・アパート投資よりも安く済みます。その分、高い利回りも狙える投資方法なので大変注目されているんですよ。
戸建て投資とは
戸建て投資とは、一戸建てを買って賃貸住宅として貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。また、購入時よりも不動産の価格が上がっていれば、売却して利益を得ることもできます。
戸建てはマンションやアパートよりも安く買えたり、入居者が長く住むため長期にわたって安定した収入が得られるなどのメリットがあります。他の不動産と比べて有利な点も多いのに、戸建て投資を始めている不動産投資家は少なく、穴場とも言えます。
この記事を読めば、戸建て投資の魅力と注意点、戸建て投資の種類ごとにどんな人におすすめなのかがわかります。
戸建て投資のメリット
戸建て投資には以下のようなメリットがあり、非常に魅力的な投資方法であることが分かります。
- 購入価格が安い
- 長期の入居者が多い
- リノベーションや修繕が自由
- 売却しやすい
購入価格が安く長期の入居者が多いといった特徴から、不動産投資の初心者でも始めやすい投資方法と言えます。それぞれのメリットについて理解を深めていきましょう。
購入価格が安い
築年数やエリアにもよりますが、一戸建ては探せば安い物件が見つかるので、購入価格が安いというメリットがあります。築年数がある程度経っていると、500万円前後で売りに出されることもあります。また、地方だと100万円や200万円といった物件も見つけることができます。
一方、マンションやアパートの投資だと購入価格は数千万円に上るのが一般的です。戸建て投資の方が不動産の購入価格を安く抑えることができます。
一般的なマンションやアパートの投資だと不動産投資ローンを組んで不動産を購入しますが、戸建て投資なら全額を自己資金でまかなえる方もいるでしょう。また、ローンを組む場合でも借り入れる金額が少なくて済むので、返済の負担も軽くなるメリットがあります。
長期の入居者が多い
一戸建ての入居者は家族が多く、10年や20年といった長期にわたって住んでくれることが多いです。そのため、投資家にとっては長期間にわたって家賃収入を得られるメリットがあります。
例えば学生向けのワンルームマンションだと、数年ごとに入居者が入れ替わるため、一時的に家賃収入が途絶えたり、入居者募集の広告宣伝費がかかったりするデメリットがあります。一戸建てで長期間住んでくれる入居者なら、このようなデメリットは小さいです。
リノベーションや修繕が自由
戸建て投資の場合、リノベーションや修繕などの大規模な工事も自由にできるメリットがあります。そのときに入居者がいなければ、市場のニーズに合わせて法律の範囲内で自由にリノベーションや修繕を行うことができます。
マンションのように管理組合がいる不動産の場合、オーナーの一存でリノベーションや修繕を行うことはできません。管理組合の決議が必要になるため、自由にカスタマイズすることはできないのです。
一戸建ては管理組合がいないため、オーナーが好きなようにリノベーションや修繕ができるメリットがあります。
売却しやすい
最終的に売却を視野に入れている人にも、戸建て投資がおすすめです。一戸建てはマイホームの需要に応えられるため、売却しやすいのです。
また、一戸建ては土地とセットで購入するため、投資に失敗しても土地を売却できるメリットがあります。物件がボロボロでも土地には価値がつくので、大きな失敗をしにくい投資方法と言えます。
戸建て投資のデメリット
戸建て投資には多くのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。戸建て投資の主なデメリットについても理解を深めてきましょう。
デメリットを理解せずに投資を始めてしまうと、想像していたほどの収益が上がらず、費用ばかりが出ていき損をしてしまう可能性があります。それぞれ詳しく解説していくので、理解してから物件を選びましょう。
入居率が0％か100％
戸建て投資は入居者がいれば収益が生じますが、入居者がおらず空室になれば収益は得られません。成果が0か100と極端になってしまう点がデメリットと言えます。
空室リスクはどのような不動産投資にもつきもので、少しでも入居率を上げるためには賃貸需要のあるエリアに物件を構えたり、入居者募集に強い管理会社を使うといった対策が必要です。
また、マンションやアパートを一棟買って複数の部屋を所有することで、全部が空室にならない限り収入が0にはならない対策をすることもあります。戸建て投資の場合は、複数の一戸建てを購入することでリスクを低くすることができます。
リフォーム費用・退去費用が割高
戸建て投資はリフォーム費用や退去費用が割高になる傾向があります。入居者が長い期間にわたって住むことが多いからです。
長い期間住んでもらえるのはメリットではありますが、入居期間が長くなるほど退去費用のうち入居者が負担する割合は低くなるため、オーナーの負担が増えてしまいます。修繕費のほとんどをオーナーが負担することも多いので、収入の一部を修繕費として積み立てておくなどの準備をしておきましょう。
雨漏りやシロアリのリスク
戸建ての場合、マンションよりも雨漏りやシロアリといったリスクが大きいデメリットがあります。特に築年数が古い物件の場合、購入してすぐに雨漏りやシロアリに悩まされることがあります。
このような物件を買ってしまうと修繕費用がかさみ、また賃貸物件として貸せるようになるまで時間がかかってしまいます。欠陥のある物件を購入しないよう、築年数が古い物件はホームインスペクター（住宅診断士）に診てもらうなどの対策を行いましょう。
戸建て投資の種類別：向いている人
戸建て投資と一口に言っても、新築や中古といった物件の種類によって内容は大きく異なります。この章では新築と中古に分けて、特徴とおすすめの人について解説していきます。
新築
新築の戸建て投資は、家賃を比較的高くできるメリットがあります。外装や内装の新しさだけでなく、水回りやキッチンなどの設備も新しいものを導入できるので住みやすく、高い家賃を払ってでも住みたいと考える入居者がいるはずです。
また、配管や耐震補強も最新の設備を取り入れるため、当分は修繕が必要な状態にならないメリットがあります。投資を始めてすぐに多大な修繕費がかかることはほとんど無く、初心者でも失敗しにくい投資方法です。
新築の戸建て投資が特におすすめなのは、既に土地を持っている人です。自分の土地に一戸建てを建てて家賃収入を得られるようになれば、土地にかかる固定資産税を家賃からまかなえるようになります。
中古
築年数が経っている一戸建てや、空き家となって放置されている一戸建てに投資する方法もあります。新築に比べて安く購入でき、初期費用が抑えられるのが中古の戸建て投資のメリットです。
ただし既に建っている物件の中から投資対象を選ぶので、立地条件や修繕費をよく考える必要があります。需要があるエリアの物件なのか、賃貸として貸し出すためにはどの程度のリフォームが必要なのかを考えてから購入しましょう。
戸建て投資の失敗で多いのが、需要の無いエリアの物件を買ってしまったり、ボロボロの物件を買ってリフォーム費用が高くついてしまったりすることです。このような失敗をしないように、物件やエリアを自分の目で見て、自分が入居者だったら住みたいかどうかをよく考えましょう。
不動産投資初心者でも成功しやすい戸建て投資
戸建て投資はマンションよりも少ない費用で始められ、長期にわたって収益化しやすい投資方法です。購入費用やローンの負担が少ないので、多額のローンを背負うのが怖い初心者の不動産投資家にもおすすめです。
ただし、一戸建てなら何でも良いわけではありません。需要のあるエリアなのか、リフォーム費用は高額にならないかを考えて物件を購入しましょう。
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